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不動産鑑定評価

項目

6. 不動産鑑定評価書の作成手順

入力者 桂田敬子 更新日 20100418

不動産鑑定評価書の作成手順

不動産鑑定評価基準第8章より

@ 鑑定評価の基本的事項の確定

鑑定評価に当たっては、まず、鑑定評価の基本的事項(対象確定条件、価格時点、価格の種類)を確定しなければなリません。 このため、鑑定評価の依頼目的及び条件について依頼者の意思を明瞭に確認する必要があります。

A 依頼者、提出先及び利害関係等の確認

T依頼者及び鑑定評価書が依頼者以外に提出される場合における当該提出先

U関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

1 関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等関与不動産鑑定士 (当該鑑定評価に関与するすべての不動産鑑定士をいう。以下同じ。)又は関与不動産鑑定業者 (関与不動産鑑定士の所属する不動産鑑定業者をいう。以下同じ。)について、対象不動産に関する 利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容を明らかにしなければならない。

2 依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者 との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならない。

3 提出先等と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係 鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方又は鑑定 評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先(以下「提出先等」と いう。)と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人 的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならない。ただし、 提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、 その旨を明らかにすれば足りる。

鑑定評価の作業の前に「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」を依頼者に提出しなければならなくなりました。

業務の目的と範囲等の確定に係る確認書(記載例)(不動産鑑定協会ホームページより)

B 処理計画の策定

処理計画の策定に当たっては、1により確定された鑑定評価の基本的事項に基づき、実施すべき作業の性質及び量、 処理能力等に即応して、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価方式の適用、 試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定等鑑定評価の作業に係る処理計画を秩序的に策定しなければなりません。

C 対象不動産の確認

対象不動産の確認に当たっては、第1節により確定された対象不動産についてその内容を明瞭にしなければなりません。
対象不動産の確認は、対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に分けられ、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により、 的確に行う必要があります。

鑑定評価を行う上でとても重要な作業となります。この段階で間違えてしまうと、適正な価格が出ないのはもちろんですが、 不動産鑑定士としての信頼を失う可能性もありますので、十分に注意して行う必要があります。

D 資料の収集及び整理

鑑定評価の成果は、採用した資料によって左右されるものであるから、資料の収集及び整理は、鑑定評価の作業に活用し得るように 適切かつ合理的な計画に基づき、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により的確に行うものとし、公正妥当を欠くようなことがあってはなりません。

E 資料の検討及び価格形成要因の分析

資料の検討に当たっては、収集された資料についてそれが鑑定評価の作業に活用するために必要にして十分な資料であるか否か、 資料が信頼するに足りるものであるか否かについて考察しなければなりません。この場合においては、価格形成要因を分析するために、 その資料が対象不動産の種類並びに鑑定評価の依頼目的及び条件に即応しているか否かについて検討すべきです。

F 鑑定評価方式の適用

鑑定評価方式の適用に当たっては、鑑定評価方式を当該案件に即して適切に適用すべきです。
この場合、原則として、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、 資料の信頼性等により三方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきです。

G 試算価格又は試算賃料の調整

試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格又は試算賃料の再吟味及び各試算価格又は 試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいいます。
試算価格又は試算賃料の調整に当たっては、対象不動産の価格形成を論理的かつ実証的に説明できるようにすることが重要です。 このため、鑑定評価の手順の各段階について、客観的、批判的に再吟味し、その結果を踏まえた各試算価格又は各試算賃料が有する説得力の 違いを適切に反映することによりこれを行うものとする。

H鑑定評価額の決定

以上に述べた手順を十分に尽した後、専門職業家としての良心に従い適正と判断される鑑定評価額を決定すべきです。
この場合において、地価公示法第2条第1項の公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準としなければなりません。

I 鑑定評価報告書の作成

鑑定評価額が決定されたときは、鑑定評価報告書を作成します。



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