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現物不動産とREIT

入力者 山下章太 更新日 20180927


現物不動産とREIT

前回は不動産に加えた代替投資として、上場株式について説明しました。
今回も同じような切り口から、現物の不動産と不動産を投資対象とする証券(REITなど)を比較してみます。



1.不動産を投資対象とする証券の特徴

不動産を投資対象とする証券には様々なものが存在しています。
最も認知度が高く、手軽に投資できる証券としては、REITがあります。

日本における上場不動産投資信託(J-REIT)は2001年からスタートしていますが、J-REITは、 『投資信託及び投資法人に関する法律』に基づいて組成される投資法人が発行する証券です。

上場しているJ-REIT(投資法人)は2015年1月現在で50ありますが、投資利回り(配当÷時価)は2%〜5%で、 平均3%くらいです。
2014年度はアベノミクスの影響で株価が上昇し、投資利回りが下がってはいますが、 比較的安定的な収益を見込める投資対象といえます。



2.現物不動産との比較

@利回りの安定性

現物不動産については、場所、地域、築年数によって、利回りが大きく変動します。

優良物件の場合は、5%にも満たない投資利回りになります。
その他、大規模修繕による支出も必要になりますし、空室時の賃料収入がない時期もありますので、 物件数が相当ないと収益は安定しません。

一方、REIT等は多数の投資家から集めた資金を運用するため、投資金額も大きく、 取得する物件数も個人と比較して圧倒的に多くなります。
ある程度纏まった物件数を運用するため、収益も安定しますし、安定的な配当を投資家に分配することが可能です。


A投資金額

現物の不動産を取得するには、資金的にも相当の金額が必要になります。
実際に現物の不動産を購入しようとすると、数千万円単位のお金が必要となります。
よほどの資金量がない限り、普通の不動産オーナーは、投資不動産をいくつも購入することができませんので、 現物投資を行う場合は、せいぜい1〜2件が限界です。

REIT等は、多数の投資家から資金を調達するという性質上、少額から投資できます。
J-REITの場合、10万円くらいから購入が可能で、現物不動産に比べると少額での投資が可能です。


B流動性(処分可能性)

利回りが5%の物件に投資したとすると、税金を無視したとしても20年以上経過しないと、投資資金は回収できません。

また、不動産は処分しようとした時にある程度の時間が必要となりますので、直ぐに売却はできません。
場合によっては、何年間も買い手が付かず、資金化できない場合もあります。
また、処分時には、仲介手数料などのコストがかかり、取引コストも安くありません。

J-REITは上場株式と同じで、証券取引所が開いている時間であれば、いつでも処分することができます。
最近は、ネット証券の口座を利用している人も多いと思いますが、ネットでクリックするだけで購入できて、 売却もネットでクリックするだけです。
流動性は現物不動産に比べると、比較にならないほど優れています。

現物不動産とREIT等の特徴を比較すると以下のようになります。

【不動産投資の特徴】
項目 現物不動産 REIT等
投資期間 長い 短い
収益の安定性 不安定 安定
利回り 5%程度 平均3%
J-REITの場合
投資金額 大きい 小さい
10万円くらいから
流動性(処分性) 劣る 即時売却可能




上記コラムは、週刊ビル経営(2015年01月12日号)に掲載されたものです。
掲載当時の法律、会計基準、税制を基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2015年01月12日号

週刊ビル経営は、 ビル経営者および不動産関係者のための業界新聞です。

週刊ビル経営:Webサイト





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