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不動産投資と外貨投資

入力者 山下章太 更新日 20181003


不動産投資と外貨投資

前回は現物の不動産と債券投資を比較しました。
このコラムでは基本的に日本の不動産を対象として記載していますが、海外資産も投資対象になります。
今回は別の切り口から、日本の不動産投資と外貨投資を比較してみます。



1.外貨投資の特徴

外貨投資といった場合、日本円を米ドルやユーロなどの外貨に替えて、外貨預金、 外国為替保証金取引(FX)、外国投信、外国債券、外国株式などの外貨建て金融商品で運用することをいいます。
ここでは、説明を単純化するために外貨預金を例に説明します。

日本にある資産の価値は日本円ですが、為替レートは日々変動しますので、 外貨投資の価値は日本円をベースにすると日々変動します。

よく「円高」や「円安」という言葉を耳にしますが、「円高」は日本円の価値が外国通貨に比べて 相対的に高くなった状態です。
逆に「円安」は、日本円の価値が外国通貨に比べて低くなった状態です。

外貨投資をしている場合、円高になると外国通貨の日本円ベースでの価値が下がりますので、損失が発生します。



2.外貨投資との比較

@為替リスク

日本の不動産は、日本円による賃料収入があり、日本円による不動産売却収入が発生します。

外貨投資の場合は、常に為替リスクにさらされており、日本円で幾らの収入になるかということが分かりません。

貨幣価値をその通貨をベースにするかということにも左右されますが、 外貨投資は日本円としての安定性は高くはありません。


A利回り水準(インカム・ゲイン)

不動産投資の場合は、物件自体のリスクをオーナーが抱えるため、 ミドルリスク・ミドルリターン(例えば5%)の利回りで投資することになります。

一方、外貨投資の場合は通貨にもよりますが、日本の普通預金や国債よりも高い利回りになり、 日本円の低リスク資産よりも利回りは高いと言えます。
日本の不動産と同水準の外貨投資も多く存在しますので、インカム・ゲインを比較すると、 必ずしもどちらが優れているということもありません。


B利回り水準(キャピタル・ゲイン)

不動産投資の場合は、経済状況の変化によって、投資した不動産の価値が変動します。
ただし、現在の日本において、投資した不動産が2〜3倍になるということは考えにくく、大幅な売却益は見込めません。

一方、外貨投資の場合は、新興国通貨に投資する場合には、その国の成長性に投資するのと同じであるため、 投資した国の経済発展が継続すれば、対日本円での価値は上昇し、大きな利回りを得ることも可能です。


C投資金額

現物の不動産を取得するには、少なくとも数千万円単位のお金が必要となります。
よほどの資金力がない限り、普通の不動産オーナーは、投資不動産をいくつも購入することができません。

外貨投資の場合、最低投資は少額であるため手軽に投資可能です。


D流動性(処分可能性)

不動産は処分しようとした時にある程度の時間が必要となりますので、直ぐに売却はできません。
外貨投資の場合、即時に換金できるため流動性には優れています。

不動産投資と外貨投資の特徴を比較すると以下のようになります。

【不動産投資と外貨投資の比較】
項目 不動産投資 外貨投資
為替リスク なし あり
収益の安定性 不安定 発行体が優良であれば安定する
利回り水準(インカム・ゲイン) 5%程度 1〜5%
利回り水準(キャピタル・ゲイン) 大きな売却益は見込めない 新興国通貨の場合大きくなる場合がある
投資金額 大きい 自由に選択できる
流動性(処分性) 劣る 即時売却可能




上記コラムは、週刊ビル経営(2015年03月16日号)に掲載されたものです。
掲載当時の法律、会計基準、税制を基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2015年03月16日号

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