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2. 原価法

入力者 山下章太 更新日 20080219

収益物件については基本的に@原価法、A収益還元法(直接還元法、DCF法)を採用して価格を求めます。
不動産鑑定基準では基本的に原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を採用することとしていますが、 取引事例比較法は同種別、同類型の比較可能な取引事例の収集、比較が困難であるため、 ほとんどの鑑定評価では不採用としています。

原価法は、不動産の費用性に着目して、不動産の価格を求める手法です。
土地と建物を例にとって簡単にご説明します。

  • 土地
    土地建物一体の土地部分については一般的に取引事例比較法により求めます。
    周辺の取引事例に時点修正、事情補正、地域的要因の比較及び個別的要因の比較を行い、 対象不動産の土地価格を求めます。
    この手法は鑑定士等の主観的要素も多く含まれるため、規範性が高いとはいえません。 不動産取引業者等のヒアリングを行う等により、補完することが必要であると思われます。

  • 建物
    建物はまず対象不動産の再調達原価を求め、その価格に減価修正を行って求めます。
    原価修正は耐用年数に基づく方法と観察減価法がありますが、耐用年数に基づく方法を使用することが多いようです。
    場合によっては観察減価法を併用する鑑定事務所もあります。

原価法について

原価法は、価格時点における対象不動さんの再調達原価を求め、 この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。

再調達原価とは

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において 必要とされる適正な原価の総額をいいます。

減価修正とは

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して 価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることです。
減価の要因には物理的要因、経済的要因、機能的要因がありますが、 減価修正の方法は耐用年数を求める方法、観察減価法がります。



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