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3. 収益還元法

入力者 山下章太 更新日 20080115

収益物件については基本的に@原価法、A収益還元法(直接還元法、DCF法)を採用して価格を求めます。
不動産鑑定基準では基本的に原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を採用することとしていますが、 取引事例比較法は同種別、同類型の比較可能な取引事例の収集、比較が困難であるため、 ほとんどの鑑定評価では不採用としています。

収益還元法は、不動産の収益性に着目して、不動産の価格を求める手法です。
代表的な収益還元法を例にとって簡単にご説明します。

  • 直接還元法
    直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求める手法です。
    一期間とは、一般的に1年を単位とします。
    純収益とは総収益から総費用を控除して求めます。 総収益は賃料収入、駐車場収入、その他の収入(看板収入、自動販売機収入、地代収入、水光熱費収入等)等の項目があります。 総費用には維持管理費(BM費)、プロパティマネージメント費、水光熱費、 損害保険料、公租公課、その他費用、保証金運用益、大規模修繕費等があります。

  • DCF法
    DCF法は連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、 それぞれを合計する方法です。


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