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4. 不動産鑑定評価による価格の種類

入力者 山下章太 更新日 20100404

不動産鑑定評価による価格の種類には、「正常価格」「限定価格」「特定価格」「特殊価格」の 3種類があります。

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、価格の統制などが加えられず、 合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことです。

不動産の鑑定評価では、通常はこの正常価格を求めることになっていますが、上記の合理的な場合とは、以下のような状況を指します。

  • 市場参加者が自由意思よって自由に市場に参加、退出できること
  • 売り急ぎや買い進みなど、特別な動機がない状態であること
  • 対象となる不動産が、相当の期間において市場に公開されていること

すなわち、競売を行う場合など、早期売却を前提とする場合は、正常価格を用いることはできません。

限定価格

限定価格とは、ある不動産をほかの不動産とを併合して取得したり、その一部分を取得したりするときに、表示されるその適正価格をいいます。

以下のような場合に、通常利用します。

  • 借地権者が底地の併合のために行われる売買に関連するケース
  • 隣接不動産の併合のために行われる売買に関連するケース

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、早期売却を前提とする場合など、 法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における 不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。

以下のような場合に、通常利用します。

  • 民事再生法による評価目的のため、早期に売却する条件下での鑑定評価を行う場合
  • 会社更正法による更正目的の財産の鑑定評価を行う場合

特殊価格

特殊価格とは、一般的に市場性のない文化財などの不動産について決められる不動産価格をいいます。

不動産の正常価格とは、現実の社会経済情勢の下で、合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格として 定義されていますので、文化財などの場合は、本来この定義に従えば正常な価格を算出することは困難です。
そこで、その利用状況などを前提とした不動産の経済価値を適正に表示することをもって特殊価格とします。


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