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不動産鑑定評価

項目

4. 不動産鑑定評価における価格の種類

入力者 桂田敬子 更新日 20100418

不動産鑑定評価における価格の種類

不動産鑑定評価による価格の種類には、「正常価格」「限定価格」「特定価格」「特殊価格」 の4種類があります。

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で 形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格です。
不動産の鑑定評価では、正常価格を求めることが殆どです。

なお、合理的な市場とは
  • 市場参加者が自由意思よって自由に市場に参加、退出できること。
  • 取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
  • 対象不動産が相当の期間に市場に公開されていること。
を言います。

限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、市場が相対的に限定される場合における不動産の適正な価格です。
例えば隣接不動産の併合のための売買や、借地権者が底地の併合ために行う売買などでは、正常価格のような合理的な市場を 前提としない特定の当事者間(A氏とB氏の間)においてのみ取引が行われることとなります。

特定価格

法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合の価格です。
次の場合が例としてあげられます。

  • 資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく鑑定評価 目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合。
  • 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合。
  • 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合。

特殊価格

文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用状況等を前提とした不動産の価格です。
次の場合が例としてあげられます。

  • 文化財の指定を受けた建造物
  • 宗教建築物
  • 現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産


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