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不動産ファイナンスの概要

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3. 不動産に関する法律と権利関係

入力者 山下章太 更新日 20110501

不動産の権利関係

不動産の権利関係は、代表的な例を挙げると、以下のようなものになります。

土地の権利関係

所有権:土地を所有している権利
普通借地権:土地の賃貸借契約であるが、借地人が基本的に保護されるため、契約期間を経過しても、延長することが可能
定期借地権:一定期間のみの土地の賃貸借契約であり、契約期間が経過すると延長できない。

建物の権利関係

所有権:建物を所有している権利
賃借権:賃貸借契約により建物を賃借している権利。

不動産の所有権は、通常、登記簿謄本に記載されていますが、借地契約によって発生する借地権についても、登記することが可能です。
基本的な不動産の所有権・賃貸借に関わる法律を列挙すると、以下のようになります。

民法 不動産に関する権利を大きく物権(所有権や地上権、抵当権など)と債権(賃借権など)に分け、
  権利の内容やその効力など、基本的な権利関係を定めています。
建物の区分所有等に関する法律 分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利や義務のほか、管理に関する事項などを規定した
  法律です。たとえば、専有部分・共用部分・敷地に関する権利関係のほか、区分所有者の集会にお
  ける議決権に関する事項などが定められています。
借地借家法 賃借人保護等の観点から、借地権や建物賃貸借の権利関係に関して、民法の規定に優先して適用さ
れる法律です。当事者で法の規定と異なる合意をしても、借地借家法の規定が適用される条項も含まれ
ています。
消費者契約法 事業者と消費者には交渉力や情報量等に差があることから、事業者と消費者との間で締結された契約
(消費者契約)を対象として、消費者保護の観点から、民法に優先する規定を設けています。

先ほど出てきた定期借地権は、平成4年8月1日以降の借地借家法に設けられた制度で、土地を貸すときにあらかじめ決めた契約期間が 終了すると確実に貸地・借地関係が消滅し、貸主に返還されるというものです。
従前は、期間が満了しても貸主側によほどの事情がない限り契約は自動更新されてしまい、なかなか貸主のもとに土地は返ってこないとい うことがありました。そうなると、土地を貸す人が少なくなって、ひいては土地の有効利用が妨げられるということが起きました。
そこで、更新のない定期借地権という制度が導入されたのです。定期借地権には3種類が存在しますが、簡単に内容を示すと以下のように なります。

一般定期借地権 一般定期借地権はマイホームを借地権で取得したい人のためにある制度です。
  存続期間は50年以上でなければなりませんが、期間満了後借主は、更地状態(建築物のない土地)で
  返却しなければなりません。
建物譲渡特約付借地権 建物譲渡特約付借地権の場合は30年以上であり、契約期間が経過した後に借主から貸主に相当の対価
  により譲渡することを特約する借地権です。
事業用借地権 借地上に建てられる建物は事業用の建物に限定した定期借地権です。
  これは、短期的な事業に利用される目的の借地権ですので、契約の存続期間は10年以上20年以下とな
  り、他の定期借地権よりも短い期間の契約締結が可能です。ただし、契約は必ず公正証書で作成しな
  ければなりません。

ご参考情報

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【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
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