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不動産ファイナンスの概要

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5. 不動産投資におけるEXIT(出口)

入力者 山下章太 更新日 20110501

不動産投資におけるEXIT(出口)

不動産に限らず、すべての投資は出口(EXIT)から考えることになります。

この点について、最初は違和感があるかもしれませんが、実際に融資や出資を行う場合には、最初に考えないといけないことです。

「どうやって、お金を返してもらおうか?」
唐突な質問ですが、あなたはどちらを選びますか?

@99%の確率で102儲かる
A20%の確率で505儲かる

期待利回りは、

@が99%×102=101(銀行の融資のスタイル)
Aが20%×505=101(ファンドの投資スタイル)

で同じですが、どちらに投資するのが良いというのはありませんが、 プロは、「2%をどうやって回収するか?」、 「505%をどのようなストーリーで、いつ回収するか?」という点を考えます。

たとえば、不動産会社においては、以下の2つは、返済パターンが違ってきます。

B賃貸ビルを保有しているので、毎月お金が入ってくる

C開発中の賃貸ビルが完成後に売却する予定である

Bのケースは、毎月の賃料収入でお金が入ってきていますので、毎月返済することができます。資金を調達したとしても、 毎月一定額のキャッシュ・フローが発生していますので、返済をある程度容易に行うことができます。

これに対して、Cのケースは、ビルの完成時にしかお金が入ってきませんので、「いつビルが完成するか?」、 「いつビルを売却できるか?」、「いくらでビルが売れるか?」ということが極めて重要になります。

不動産会社がビルの建設時に資金を調達しようと考えたとします。

不動産会社はもちろん、建設資金がいくら必要で、いくらで販売できそうかということはあらかじめ予想しています。 しかし、建設資金が本当に返ってくるかということに関しては、いくつかのリスクが存在しています。

たとえば、

  • ビルの建設・施工を行う会社が倒産し、ビルが完成しないリスク
  • 近隣住民の反対に合い、ビルの建設ができないリスク
  • 予定した時期までに、ビルの売却ができないリスク
  • 不動産の市況が悪化し、ビルの売却金額が当初予想よりも小さくなるリスク

ビル開発のリスクは、世間一般的なビジネスにおけるリスクよりも多いのでしょうか?少ないのでしょうか?

ビルがまだ存在していませんので、現時点では、あくまで「ビルは完成するだろう」という予想でしかありません。 1つ言えることは、Cの方がBのケースよりもリスクが高いことは明らかです。


ご参考情報

弊社代表の山下が執筆した不動産ファイナンスの入門書(金融マンのための不動産ファイナンス講座)が、全国書店でお買い求めいただけます。

【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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