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不動産ファイナンスの基礎論点

項目

3. 不動産の種類によるファイナンスの難易度

入力者 山下章太 更新日 20110508

不動産の種類によるファイナンスの難易度

不動産は、その状態によって、ファイナンスとして検討しやすさが違ってきます。

更地を購入してビルを建設使用とする場合、建設までに時間が掛かりますし、建設の過程でさまざまなリスクが発生します。

たとえば、更地の上にビルを建設して、売却する場合には下記のようなリスクが存在することになります。

【物件建設のリスク】

@ビルの建設・施工を行う会社が倒産し、ビルが完成しないリスク
A近隣住民の反対に合い、ビルの建設ができないリスク
B不動産建設工事の進捗が許認可等の関係で、予定よりも遅れるリスク
C予定した時期までに、ビルの売却ができないリスク
D不動産の市況が悪化し、ビルの売却金額が当初予想よりも小さくなるリスク

かなり少なめに見積もったとしても、上記のようなリスクが発生しますし、DやEといった経済状況の変化など、予想のしよ うがなかったりします。

次に、既にビルが完成していて、賃貸収入が発生している場合は、リスクは以下の通りです。

【収益稼動物件のリスク】

@空室が発生するリスク
A賃料が値下がりするリスク

この場合は、既にビルが存在していますので、そもそもビルが建設できないような、リスクは存在せず、ある程度予想ができ そうなリスクのみが発生します。

このように、不動産はその状態に応じて、リスクが異なりますが、リスクに応じたリターンが確保できなければ、投資対象と はなりません。

基本的な投融資の概念としては、

リターン > リスク

でなければ、なりません。これは絶対です。

優先劣後構造の関係から言うと、許容できるリスク水準は、シニアが最も低く、エクイティが最も高くなります。

その意味では、ビルを更地から建設して、販売するまでのリスクをシニアが取れるかどうかというと、なかなか難しいかも知れ ません。

誰が施工主となるか、誰が建設・施工を行うか、誰が販売を行うかによって、過去の施工、販売の実績と照らし合わせて判断す ることになりますが、関係当事者の実績等に基づく信用力を判断していますので、不動産物件のみで資金拠出が可能ではありません。

このように、不動産にはさまざまなリスクが発生しますが、許容できる範囲内のリスクかどうかということで、ファイナンスを 検討していくことになります。




ご参考情報

弊社代表の山下が執筆した不動産ファイナンスの入門書(金融マンのための不動産ファイナンス講座)が、全国書店でお買い求めいただけます。

【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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