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不動産ファイナンスの基礎論点

項目

4. 不動産のリターンの考え方

入力者 山下章太 更新日 20110509

不動産の収入の種類

不動産の収入は、基本的に、以下の2種類しかありません。

@インカム・ゲイン
Aキャピタル・ゲイン

@インカム・ゲインは、不動産の賃貸借契約から発生する賃料収入のように、継続的に発生する収入です。

Aキャピタル・ゲインは、保有物件の値上がりによって発生する、不動産売却に伴う利益です。

要は、不動産にはそもそも「賃料収入」か「売却収入」しか回収手段がありません。

一般事業会社であれば、商品の販売や仲介手数料などさまざまな資金回収手段がありますが、不動産にはこの2つだけです。

基本的な投融資は、

リターン > リスク

とならなければいけませんので、不動産のリスクが得られるリターンと見合っているかを検討しなければなりません。

不動産のリターン

不動産のリターンは、他の投資と比較すると簡略化した利回りで判断することが多くなります。

一般的な投資であれば、内部収益率法(IRR)などの複利ベースで収益性を検討することが多いのですが、 不動産のリターンは、年間収益を投資金額で割り戻したCAP RATEなどの簡略化した利回りで判断していくことが多くなります。

CAP RATEの計算式は以下のようになりますが、1年間の純収益を投資金額で割り戻して、投資した金額と比較して、どれだけ 収益性が確保できているかということで判断します。

物件利回り(NOIベース)=NOI(年間純収益)÷投資金額
物件利回り(NCFベース)=NCF(年間純収益―CAPEX)÷投資金額

不動産は、長期保有を前提として、修繕等により保守管理するとともに、建替えなどの再投資を行うことを前提としていますので、 年間ベースの純収益が長期間継続していくということを想定している結果だと思います。

J-REIT取得事例による分析

たとえば、野村不動産レジデンシャル投資法人が2010年8月20日に取得した物件の概要(金額等は小数点以下を切捨て)は以下の通りでした。


物件名アーバンステージ用賀
所在地東京都 世田谷区 用賀2-27-5
タイプレジデンス
面積土地:1,102u
建物:2,370u
賃貸面積1,773u
取得価格1,150百万円
賃貸収入86百万円
賃貸費用19百万円
CAPEX1百万円

※野村不動産レジデンシャル投資法人平成22年8月19日リリースより作成

NOI=86百万円-19百万円=67百万円

NCF=NOI−CAPEX=67百万円―1百万円=66百万円

となりますので、CAP RATEは、

CAP RATE(NOIベース)= 67百万円÷1,150百万円=5.83%

CAP RATE(NCFベース)= 66百万円÷1,150百万円=5.74%

と算定されます。

リリースにおいて、CAPEXは、毎期平均的に積み立てることを想定し、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の 年平均額等を勘案の上査定されていますので、永続的な価値として、この物件の利回りは5.8%程度と判断できます。

不動産のリスクは、既に収益稼動している場合は、空室率や賃料下落に関するリスクとなりますので、将来的な相場動向に大き く影響されることになります。

一概に、リスクが●%ということはできませんが、これらの要因を賄えるだけのリターンを設定することが重要となります。




ご参考情報

弊社代表の山下が執筆した不動産ファイナンスの入門書(金融マンのための不動産ファイナンス講座)が、全国書店でお買い求めいただけます。

【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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