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4. 不動産ファイナンスにおける不動産鑑定評価とは

入力者 山下章太 更新日 20110515

不動産鑑定評価とは

不動産ファイナンスは、不動産価値が最も重要ですから、不動産鑑定評価はきわめて重要です。

まず、不動産鑑定とは、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づき、決められた手順に従い不動産鑑定評価を行うことをいいます。

不動産鑑定評価基準は、国土交通省が定めているもので、平成21年8月28日に改正が最後に行われています。

不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定評価を実施する際の拠り所とされるものであり、日本における不動産鑑定評価は、 不動産鑑定評価基準に従って行われることになります。

正式鑑定と簡易鑑定の違い

不動産評価を「正式鑑定」とか「簡易鑑定」とかいう場合があります。これらは特に、正式な言葉というわけではなく、 不動産評価のレベル観をイメージするために、利用される言葉です。

このうち、正式鑑定とは、不動産鑑定士が国土交通省が定める不動産鑑定評価基準に基づき、 決められた手順に従い不動産鑑定評価書を作成することをいいます。

不動産鑑定評価基準は、かなり細かい鑑定評価を実施することを求めていますので、不動産鑑定評価書には、 鑑定評価額の決定に導かれるまでの過程が詳細に書かれます。
正式鑑定の場合は、作成される評価書が、法人が発行する場合は「鑑定評価書」、個人が発行する場合は「鑑定評価報告書」という題名になります。
この名称が用いられている場合は、正式鑑定が行われていると思ってください。

一方、簡易評価とは、簡易鑑定や不動産調査報告書などと言われるものをいい、不動産鑑定評価書を簡潔にまとめたレポートです。

題名は、「調査報告書」、「バリュエーションレポート」、「マーケットレポート」などの名称を利用されることになり、 題名からも正式鑑定ではないことが分かります。
正式鑑定である鑑定評価書と比較すると、時間と費用が節約できるのが特徴です。

正式鑑定と簡易鑑定は、不動産鑑定評価基準にどこまで準拠して不動産評価を行うかということが、違います。

正式鑑定の場合は、100%不動産鑑定評価基準に準拠して不動産評価を実施しますので、かなり詳細な調査を実施しなければならず、手間が掛かります。

簡易鑑定の場合は、不動産鑑定評価基準に記載されている評価方法を原則的に採用しますが、 不動産の評価額に直接影響しないような記載を省くことが可能です。

正式鑑定である不動産鑑定評価書は、費用も高額で時間もかかりますが、簡易評価は、金額的にも時間的にも簡易に実施できます。
調査報告書(簡易鑑定)は鑑定評価書(正式鑑定)と比較して、調査内容はさほど変わりませんが、 鑑定評価書よりは本文等が要約されたものとなります。利用目的に応じて、使い分けをする必要があります。




ご参考情報

弊社代表の山下が執筆した不動産ファイナンスの入門書(金融マンのための不動産ファイナンス講座)が、全国書店でお買い求めいただけます。

【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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