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投資不動産の評価に関する事項

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7. 不動産鑑定評価:原価法による評価

入力者 山下章太 更新日 20110519

不動産鑑定評価 原価法による評価

各鑑定評価の方式における分類を説明しましたが、ここでは、代表的な不動産評価方法である原価法について説明します。

なお、原価方式で求める対象には価格と賃料がありますが、賃料査定は不動産ファイナンスにあまり関わる人に関係ない場合が多いため、 以降では、不動産価格を評価するための手法について説明します。

まず、鑑定評価基準では、原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って 対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。) (不動産鑑定評価基準第7章 第1節 U原価法)と記載されています。

原価法を計算式として表すと、下図のような加減算が行われます。

原価法の計算式

原価法の計算式

土地+建物を例に原価法で評価を行う場合には、厳密に言うと、全てを原価法で算定している訳ではありません。

というのは、更地の原価法による積算価格を厳密に考えると、価格時点における土地の造成等に要する再調達費用を指しますので、 既成市街地ではその費用の把握がほぼ不可能です。

通常のケースでは、「この土地を何円で作れますか?」という計算ができないので、 土地の原価法を行うことはほぼ無いと思ってください。
建物の再調達原価は、建築コストですので、似たような不動産の建設事例の建築コストを利用して計算することができます。

このような理由から、建物+敷地の原価法による積算価格を算定するためには、図表に記載したように、 土地を取引事例比較法で求め、建物の再調達に要する価格を加算し、その価格から土地のセットバック等による減価や角地等による 加算・建物の経年劣化等による減価を差し引いて求めたうえで、一体による減価を考慮して積算価格を試算します。

なお、更地の積算価格は、価格時点における造成等に要する再調達費用が適正に求められる場合には適用可能です。
ほとんど利用されることはありませんが、宅地を開発したり、埋立てを行うような場合には、積算価格を利用することになります。




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【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

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