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投資不動産の評価に関する事項

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10. 鑑定評価の事例演習1:原価法

入力者 山下章太 更新日 20110524

鑑定評価の事例演習1

ここでは、不動産の担保評価について、事例をもとに解説していきます。

事例1:原価法による不動産評価

溜池建設が保有しているオフィスビルを原価法で評価してみましょう。

<事例>

虎ノ門銀行は溜池建設が港区赤坂に所有する所有不動産を担保に融資を行っています。溜池建設が保有するオフィスビルは、以下のようになっています。

土地:200u
建物:1,600u
構造:鉄骨鉄筋コンクリート
築年数:10年

まず、溜池建設が保有する港区周辺の土地の取引事例は、以下の通りでした。
東京都港区赤坂2丁目:6,000,000円/u
東京都港区赤坂2丁目:9,000,000円/u
取引事例比較法から、土地の単価は、7,500,000円/uと査定されました。

次に、建物の再調達原価は、240,000円/坪、躯体割合70%、設備割合30%、耐用年数は躯体40年、設備15年とします。
また、土地・建物一体としては最有効使用の状態であったとします。

上記を使って、原価法で溜池建設の所有する不動産の価格を算定しましょう。

<回答>

まず、土地の価格を算定します。土地の単価が7,500,000円/uで、面積が200uですので、
土地価格:200u×7,500,000円/u=1,500,000,000円
となります。

次に、建物の価格については、再調達原価から、減価修正を行って算定します。
再調達原価:1,600u×240,000円/坪=384,000,000円
減価率:(70%×10/40年)+(30%×10/15年)=37.5%
建物価格:384,000,000円×(1-37.5%)=240,000,000円

土地・建物一体としての市場性の評価を行いますが、土地・建物一体としては最有効使用の状態にあり、 減価を行う必要はないと判断されています。

以上から、一棟の建物及びその敷地の積算価格は、
1,500,000,000円+240,000,000円=1,740,000,000円
となります。




ご参考情報

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【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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