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不動産ファイナンスの基礎論点

項目

9. 不動産のプレーヤーに応じた役割

入力者 山下章太 更新日 20110529

不動産のプレーヤーに応じた役割

投資法人(REIT)

不動産ファンドが資金調達を行う場合は、投資家に出資してもらうことで投資資金を確保します。

ただし、ファンドの種類によって、調達方法や運用方法がかなり異なります。

たとえば、投資法人(REIT)は、投資家からの資金調達することは可能ですが、投資家から調達した資金を 投資法人自体で運用するということはできません。



不動産は、さまざまな役回りの人が登場します。ここでは、不動産に係るプレーヤーを整理してみます。

宅地建物取引業者(不動産仲介業)

不動産の売買を行う場合は、買主と売主が相対(直接売買するということ)で取引するということはほとんど ありませんので、不動産を仲介してもらうわけですが、その時に登場するのが、宅地建物取引業者(略して、 「宅建業者」)です。宅建業者は、不動産の賃貸や売買取引における仲介を専門的に行うプレーヤーで、いくら 大きなファンドが不動産を売買する場合にも、必ずといっていいくらい関係しています。

【不動産仲介業】

不動産仲介



不動産運用業者(AM)

ファンド等で不動産を運用する際に、資産運用をする中心的なプレーヤーがAM(Asset Manager)です。REITをは じめ、ファンドは単純に資金を貯めておくペーパーカンパニーですが、実際に資金に運用する人が必要です。

AMとは、金融商品取引法における、投資運用業者であることが多いのですが、他人の資金を預って運用するファン ド運用者です。

実質的には、AMがファンドと思ってもそれほど大きな間違いではないと思います。ファンドの資金調達もAMが行い ますし、物件の投資についてもAMが行います。AMが投資家から集めたお金のカタマリをファンドと言いますが、投資家 はAMの資産運用ノウハウを信頼して資金を出していますので、実際はAMがファンドを運用しているのです。

不動産ファンドの場合、中心的なプレーヤーがAMだと思ってください。

【AMの役割】

AMの役割



不動産ファンド

AMが投資家から集めた資金をファンドといいます。

投資家はAMの資産運用ノウハウを信頼して資金を出していますので、実際はAMがファンドを運用しています。



プロパティ・マネジメント業者(PM)

不動産を取得した後は、物件を管理・運営する必要がありますが、実際に不動産の管理・運営を行うのがPMです。

具体的には、建物や設備のメンテナンス業務や、テナント管理、コスト管理、収益性を高めるためのリニューアルのコ ンサルティングなどが主な仕事です。



信託銀行/信託会社(カストディアン)

不動産を証券化する場合などには、信託銀行/信託会社が利用されるケースが多くあります。物件所有者に代わって、 不動産を管理するプレーヤーです。

【信託銀行・信託会社】

信託銀行・信託会社



銀行

言うまでも無く、銀行は不動産を担保にして融資をする金融機関です。不動産はエクイティだけでは投資利回りの関 係から、投資できませんので、必ずと言っていいほど、銀行の融資がセットになります。



リース会社

不動産には、さまざまな設備が必要になりますが、全てを一括で購入するには、多額の資金が必要になります。この際に、 代わりに物件を取得し、貸し出しを行うのがリース会社です。



金融商品取引業者

不動産ファイナンスの資金調達が有価証券の形式で行われる際には、第一種金融商品取引業者(証券会社)又は第二種金 融商品取引業者による仲介が必要になります。

不動産の現物であれば、宅建業者が仲介すればいいのですが、有価証券の形態で証券の発行、売買が行われる場合は、 金融商品取引業者の仲介が必要となります。

流動性の高い有価証券(上場REITなど)の場合は、第一種金融商品取引業者(証券会社)の仲介が必要となり、TKなどの 発行の場合は、第一種又は第二種金融商品取引業者の仲介が必要となります。



不動産鑑定業

不動産の売買は、不動産の売買価格の客観的な適正性が求められます。たとえば、REITの場合は、上場企業としての適時 開示の要請から、物件の取得時・売却時に売却金額とセットで不動産鑑定業者の鑑定評価額の開示が求められています。

不動産鑑定業者は、国土交通省の許可を受けた不動産鑑定士が運営する不動産の鑑定評価を専門的に行うプレーヤーです。



監査法人

上場REIT、TMKやLPSなどの場合は、法律上の要請で、会計監査を受けることが必要となります。これらの法人は、決算書に 記載された情報が適正かどうかを第三者である監査法人に監査を依頼することになりますが、企業の作成する財務情報が会計 基準に従って作成されており、投資家や債権者にとって適正な情報を提供しているかどうかを判断するのが監査法人の役割です。

監査法人は、公認会計士協会、金融庁の許認可を得た、会計監査を行うことを専門とするプレーヤーです。




ご参考情報

弊社代表の山下が執筆した不動産ファイナンスの入門書(金融マンのための不動産ファイナンス講座)が、全国書店でお買い求めいただけます。

【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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