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不動産ファイナンスの基礎論点

項目

14. 収益物件とオペレーショナル・アセットの違い

入力者 山下章太 更新日 20110806

収益物件とオペレーショナル・アセットの違い

ここでの収益物件とは、テナントに賃貸しているオフィスビルなどの賃料を受領できる不動産を指します。
オペレーショナル・アセットとは、ホテルなどの事業用物件で、事業として利用することによって、収益を確 保していくタイプです。

一般的な収益物件は、毎月決まった賃料を受取るだけのシンプルなタイプですので、現在の賃料水準や稼 働率から、大幅に下落したりする可能性は低くなります。キャッシュ・フローは比較的見やすい資産といえる と思います。

ただし、オペレーショナル・アセットは、キャッシュ・フローの変動が発生する可能性があります。
運営しているホテルの稼働率は、季節要因もありますし、周辺のホテルの賃料水準にも依存します。

賃貸オフィスの稼働率や賃料に比べると、短期的にキャッシュ・フローが変動することになり、投資対象と しては、キャッシュ・フローが安定しにくい資産といえます。

このように、事業として利用する不動産(オペレーショナル・アセット)は、オフィスビルなどの収益物件 と比較すると、キャッシュ・フローの見積りが難しく、当然に不動産のキャップ・レートや割引率も高くなる ことになります。

オフィスビルとホテルを比べると、キャップ・レートに差が見られる理由は、キャッシュ・フローの安定性 によるものと考えられます。




ご参考情報

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【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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