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信託受益権の概要

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1.2. 信託受益権の概要:信託受益権とは

入力者 山下章太 更新日 20120630


信託受益権とは

信託とは、誰か(委託者)が他の人や会社(受託者)に、何か(信託財産)を預けるという仕組と説明しました。

例えば、預けたい人(委託者)が、預かる人(受託者)に100万円を渡して預かってもらう場合、 受託者は委託者に対して、「確かに、100万円を預かりました」という預り証をださないといけません。

この際に、「確かに、100万円を預かりました」という書面が「信託受益権」です。

信託受益権は、委託者(個人や法人)が受託者(信託銀行や信託会社)に対して信託契約によって、 資産(信託財産)を預かってもらう場合、受託者が信託財産の代わりに発行される証券ですが、 分かりやすく言えば、引換券のようなものです。

不動産を信託する場合を例にして説明しましょう。

まず、マンションやオフィスなどの収益物件(不動産)を信託する前は、 会社(ここでは、溜池建設としています)が直接テナントから賃料を受け取っています。

【信託契約前】
信託契約前のイメージ

不動産に関していえば、「金銭以外の信託」として不動産を信託銀行/信託会社(受託者)に預かってもらって、 引換券(信託受益権)を発行してもらいます。

【信託契約時】
信託契約のイメージ



預かってもらっている間は、信託銀行/信託会社(受託者)が管理してくれますので、信託銀行/信託会社(受託者)が所有者となりますが、 預けている不動産を返してもらう場合は、信託契約が終了又は信託契約を解除すると、不動産を返してもらえます。

【信託契約期間中】
信託契約期間中のイメージ



引換券と異なる点は、預かってもらっている間に発生した賃料などは、信託受益権の保有者(受益者)に帰属しますので、 賃料の金銭分配を受ける点です。
法律上は、信託設定をすると、管理面から信託銀行/信託会社(受託者)が形式上の所有者となりますが、 実質的な所有者は、信託受益権の保有者(受益者)となります。

たとえば、賃貸用不動産を保有していて、誰かに物件を貸し出す際には、不動産仲介会社や管理会社(PM)を利用して、 物件を賃貸したり、物件の管理をしてもらいます。
賃料を管理会社に回収してもらっている場合は、下図のようにテナントから直接賃料が振り込まれるのではなく、 管理会社が所有者に代わって家賃を回収し、回収した賃料を管理会社から振り込んでもらいます。

【信託を使用せずに管理会社に家賃を回収してもらっている場合】
信託契約期間中のイメージ



信託銀行/信託会社に信託した場合は、代わりにこれらの管理をしてもらうことになります。
信託銀行/信託会社が管理会社を利用する場合もありますが、簡単に資金の流れを図示すると、下図のようになります。
一般的な不動産賃貸のケース(上図)と比較すると、管理会社と契約して物件を管理してもらっているのが、 信託銀行/信託会社に管理してもらうのに変わっただけです。

【信託を使用して家賃を回収してもらっている場合】
信託契約期間中のイメージ



オフィスなどの賃料支払口座として、「●●信託銀行 ●●不動産口」のような名義の口座がありますが、 これはまさしく、信託が設定してあり、賃料支払口座についても、信託銀行等の口座を利用していることを表しています。

信託は、導管(ヴィークル)の役割を果たす典型的なものですが、不動産の管理を信託銀行/信託会社が代わりにしてくれますので、とても楽な仕組です。

ただ、信託財産は受託者が預かっているだけですので、実質的に受益者が所有していることになり、後で説明する会計・税務についても、 信託受益権の保有者(受益者)が直接所有しているのと変わらないように処理します。

物件の実質的な所有権を移転するときも、現物の不動産の場合は、不動産に関する登記等の所有権移転手続を行わなければなりませんが、 信託受益権化されている場合は、信託受益権(証券)を譲渡するだけで済みますので、とても簡単です。





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