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信託受益権と不動産

項目

2.2. 信託設定後の不動産の権利関係

入力者 山下章太 更新日 20121016

不動産の信託

不動産を信託する場合、物件の所有権は信託銀行/信託会社に移転します。管理は信託銀行が行うことになるので、物件所有者から切り離すことが可能となります。

信託受益権を保有している人は、信託銀行/信託会社から金銭分配のみを受ければよいので、管理の必要がありません。

まず、溜池建設が賃貸物件を保有している場合、テナントは物件所有者に対して賃料を支払いますので、下図のように賃料の支払いが行われます。



【信託設定前の権利関係】

信託設定前の権利関係

物件を信託する場合は、下図のように物件を信託銀行/信託会社に信託します。
信託するということは、物件を引き渡して、所有権が移転することを意味します。
物件所有者は、物件を信託銀行/信託会社に引き渡すと同時に、物件の権利を示す信託受益権の交付を受けます。
物件の所有権は、既に信託銀行/信託会社に移っていますので、この信託受益権は、物件から発生する金銭を分配する権利です。
しばらくの間、物件を信託銀行/信託会社に預けておくときの、引換券のようなものをイメージしてください。

【信託設定時】

信託設定時

信託設定後は、物件の所有権が移転しますので、賃料の流れは、信託銀行が一旦受け取った後、物件所有者に分配することになります。

【信託設定後の賃料支払】

信託設定後の賃料支払

その後、SPCに信託受益権を売買すると、溜池建設は、SPCからの売買代金の代わりに受益権を引き渡しますので、物件に関する権利はなくなります。

【信託受益権の売買】

信託受益権の売買

信託受益権の譲渡後は、溜池建設には何の権利もありませんので、SPCが信託銀行からテナントの賃料を受け取ります。
物件の所有権は、信託銀行/信託会社に移っていて、金銭を受領する権利もSPCに移りますので、溜池建設の倒産リスクを遮断することができます。
これが、「倒産隔離」ですが、溜池建設のリスクを遮断することで、ファイナンスを安定させることができます。

【信託受益権譲渡後の賃料支払の流れ】

信託受益権譲渡後の賃料支払の流れ


ご参考情報

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【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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