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5. 不動産ファイナンスにおけるヴィークルの活用例

入力者 山下章太 更新日 20130224


不動産ファイナンスにおけるヴィークルの活用例

不動産ファイナンスにおいては、ほぼ100%発生する課税関係を回避しながら、 法的に安定したスキームで物件を運用していかなければなりません。

不動産を保有するためには、法人格のあるヴィークル(すなわち会社)で不動産を取得する必要があることは既に説明しましたが、 税金面を考えると、組合を利用する方が有利です。

ここでは、不動産ファイナンスにおけるヴィークルの活用について考えるために、事例を元にして説明しようと思います。


事例分析

■ ファンド組成時

バルク債権の購入のためのファンドの組成を検討する。
ファンド(SPC)の投資対象は、不動産担保ローンであり、投資家はパススルーのためにTK出資で資金を拠出している。
貸付金からの入金は、匿名組合出資でパススルーされることから、通常の入金時には特に問題ない。

バルク債権ファンドの組成

まず、匿名組合出資(TK出資)を行った状態で、不動産の現物を保有することは、 不動産特定共同事業法による規制を受けることから、避けた方が良いと説明しましたが、 今回は不動産現物ではなく、あくまで不動産担保付のローンであるため、特に制約は受けません。

ただし、ローンがデフォルトした時には問題がおきます。


■ 担保実行時の問題点

ローンがデフォルトした場合、抵当権を実行し担保不動産を処分するが、SPCにTK出資が存在すると、 不動産特定共同事業法における制限を受けることになる。
よって、TK出資を行っているSPCで現物の不動産を取得することはできない。

TK出資のSPCによる不動産取得の問題点

これを回避するためには、パススルーできる会社型のヴィークルを利用することになります。


■ 担保実行時

SPC保有するローンを出資したTMKで自己競落すると、物件の取得は特に問題なく行うことができる。
また、90%ルールを満たせば配当を全額損金算入することができるため、 SPCにパススルーで損益分配を行うことができる。SPCからTK出資者に対しては、パススルーができる。

TMKによる不動産の取得


ご参考情報

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【書籍情報】
書籍名:金融マンのための不動産ファイナンス講座
著者:山下章太
出版社:中央経済社
発行日:2011年3月25日
税込価格:3,150円
A5判/300頁
ISBN978-4-502-68490-6

内容(「BOOK」データベースより)
不動産をファイナンスとして利用するための基礎知識や、担保価値を把握するための手法、不動産を利用したファイナンスに関するさまざまな特徴を、難解な部分を極力排除したうえで、事例を交えながら解説。

出版社リンクページ:
金融マンのための不動産ファイナンス講座

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