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不動産に係る税金

入力者 山下章太 更新日 20130815


・不動産に係る税金

不動産投資の成否は、税金によって大きく影響を受けます。ここでは代表的な例を基に、説明します。



・不動産にかかる税金

不動産を取得する際には、大きく2つの税金がかかります。 一つは登録免許税という、登記費用で、もう一つは不動産取得税という市区町村に徴収される税金です。

税率は下記のようになりますが、例えば、住宅以外の1億円の建物を取得した場合、 6百万円(1億円×6%)の税金が取得した時点でかかります。宅建業者の仲介手数料が3%だとすると、 合計で9百万円(1億円×9%)のキャッシュ・アウトとなりますので、相当高額です。

単純に購入額に10%くらいコストを見込んで取得することになりますので、 投資利回りを判断する上でも注意が必要です。

土地 建物(住宅) 建物(住宅以外)
登録免許税 2% 2% 2%
不動産取得税 3% 3% 4%
*軽減税率を加味しない場合として記載

また、保有している間は、固定資産税・都市計画税(固都税)という税金がかかります。 東京都の場合、合計で評価額の1.7%の税金が毎年かかります。 1億円の不動産を10年間保有した場合、17百万円(1億円×1.7%×10年)の税金を支払うことになります。

このように、不動産は取得・保有すると税金がかかりますので、 税金を含めた投資採算をどのようにコントロールしていくかが重要になってきます。



・個人で不動産を保有するという税務リスク

不動産に限った話ではありませんが、個人に課せられる所得税は、法人税と比べると不利な部分が多く見られます。 不動産の譲渡所得もその典型例ですが、個人で不動産を購入して売却した場合、基本的に他の所得と合算(損益通算)して 税金を計算できません。両者を簡単に比較すると、下図のようになります。

【個人と法人の損益通算】

個人と法人の損益通算

売却益が出た場合は、それほど問題にはならないのですが、売却損が出た場合、個人で不動産を保有していると、 損益通算ができないため、税務上は非常に不利になります。例えば、簿価10億円の物件を5億円で売却したとします。 他の事業所得が5億円だった場合、簡便的に税額を比較すると以下のようになります。

【個人と法人の税額の比較】
個人の場合 法人の場合
不動産譲渡所得 △5億円 △5億円
事業所得 5億円 5億円
課税所得 5億円 0円
税金(税率50%) 2.5億円 0円
税引後利益 2.5億円 0円
*軽減税率を加味しない場合として記載

個人の場合は、不動産の譲渡所得を事業所得と合算できないため、不動産の売却損が5億円も出ているのに、 事業所得の利益がそのまま税金として掛かってしまいます。 法人の場合は、不動産の売却損と事業所得を相殺(損益通算)できるため、税金は掛かりません。

不動産譲渡で売却益が出るときには、どちらも税金が掛かりますので、それほど違いはないのですが、 不動産を売却して売却損が出る場合には、他の所得の税金を引き下げることができません。 特に、個人で不動産を保有しているオーナーは、法人での不動産運用を検討した方が良いと思います。




上記のコラムが、週刊ビル経営(2013年3月11日号)に掲載されています。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2013年3月11日号

週刊ビル経営は、 ビル経営者および不動産関係者のための業界新聞です。
発行部数:1回 6万1700部

週刊ビル経営:Webサイト





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