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不動産投資におけるレバレッジと利回り

入力者 山下章太 更新日 20130815


・レバレッジと利回り

不動産投資は投資金額が大きいため、1件投資するとかなりの金額になります。 いくらでも資金があるオーナーであれば問題ありませんが、限られた資金を利用して、 最大限の投資を行うために、借入を行うケースも多いと思います。

最大限の投資利回りを確保するために、銀行借入を梃子(レバレッジ)として活用することが行われていますが、 今回はレバレッジについて解説してみようと思います。



・レバレッジという概念

少ない手元資金で如何に多くの不動産に投資をするかという点から、不動産投資においてレバレッジは重要です。 レバレッジ(借入)を活用すれば、手元資金1億円で物件を購入しようとした場合、 銀行借入で2億円調達できると3億円の物件購入することができます。

例えば、利回り10%の不動産を全て自己資金で投資すると、利回りは10%です。 仮に、70%を銀行借入(金利3%)で調達した場合は、下記のように利回りは26%に上がります。

【レバレッジの利用による投資利回りの変化】                                     単位:百万円
レバレッジの利用による投資利回りの変化



利回りが増加したのは、物件の利回りが10%に対して借入金利が3%であるためですが、 これをレバレッジ(梃子)といいます。自己資金が1億円しかない場合、 1億円の全額を自己資金で購入すると1物件しか購入できません。

レバレッジ(借入)を活用すれば、1億円の物件を3.3物件(1億円÷3千万円)購入できるので、 純収益も1千万円から約26百万円(7.9百万円×3.3物件)に増加します。同じだけの自己資金を利用しても、 レバレッジを利用すると、2.6倍儲かることになります。

ただし、レバレッジを利用することに関しては、もちろんのことながら長所・短所があります。



・全て銀行借入で賄おうとするな

ここで、反対の話をすると、レバレッジは利回りをあげるために重要なのですが、やり過ぎるとリスクが高くなります。

先ほどと同じで、1億円の物件を購入する際に、70%を銀行借入(金利3%)で調達したとします。 7千万円の借入返済の期間が10年だとすると、毎年7百万円の返済が必要になるため、 手元に入ってくる資金(キャッシュフロー)は極端に少なくなります。

【レバレッジが有る場合(10年間の借入)と無い場合の比較】         単位:百万円

レバレッジが有る場合(10年間の借入)と無い場合の比較



収益物件の場合は、賃料収入で借入金を返済する訳ですが、投資額の全額を期間10年の借入金で賄った場合、 借入金を返済するには、少なくとも利回り10%以上の物件でないと、元金さえ返済できません。

銀行は、貸出を行う時に、担保価値を査定して融資額を決定します。 利回りが低い物件(新築物件等)は不動産担保価値は高いのですが、不動産の価値に対して賃料収入が小さいため、 借入金の返済に必要なキャッシュフローが確保できません。

利回り3%の不動産は、利息0%でも返済に33年かかる訳ですが、そんな物件を購入する時に、 過剰な借入(レバレッジ)は避けるべきです。借入金の返済ペースが速いと、賃料収入で借入金の元利金返済ができません。

レバレッジを利用する上では、資金繰り(キャッシュフロー)に注意しなければなりません。




上記のコラムが、週刊ビル経営(2013年4月8日号)に掲載されています。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2013年4月8日号

週刊ビル経営は、 ビル経営者および不動産関係者のための業界新聞です。
発行部数:1回 6万1700部

週刊ビル経営:Webサイト





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