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ノンリコースローン

入力者 山下章太 更新日 20180912


ノンリコースローン

不動産投資を行う中では、極力リスクを低くする必要があります。 今回は、不動産投資家が主に利用するノンリコースローンについて書いてみようと思います。



1.ノンリコースローンという用語

個人オーナーではあまり利用がないかもしれませんが、不動産ファンドなどが一般的に利用する 不動産ファイナンスの手法としては、不動産ファイナンス=ノンリコースローンと言っても過言ではないくらい、 不動産のノンリコースローンは浸透しています。

英語で書くとNon-Recourse Loanですが、リコースローンが普通の融資、 ノンリコースローンが返済原資を不動産に限定した融資だと思って下さい。

通常、金融機関が貸付を行う場合、貸付債権の返済原資は借入人のすべての財産ですが(リコースローン、遡求型融資)、 貸付債権の引当財産を一定の財産(責任財産)に限定し、借入人の他の事業や財産からの回収を制限または禁止する 貸付形態をノンリコースローン(非遡求型融資)といいます。

ただし、全く遡求しないという意味ではありませんので、本来であればリミテッドリコースローン(限定遡求型融資) という言い方の方が正確なのでしょう。

ノンリコースローンは、不動産流動化、買収ファイナンス等のさまざまな場面において活用されています。



2.ノンリコースローンの性質

ノンリコースローンは、不動産からの回収に限られますので、通常の担保設定方法よりも有利になる場合と、 不利になる場合があります。

貸付債権の返済原資を責任財産に限定することで、借入人としては他の事業や財産に影響を及ぼすことなく 借入を実現でき、貸付人としては責任財産を構成する財産の収益力やその他の経済価値に主に着目して 与信条件を決定することとなります。

ノンリコースローンにおいては、借入人の他の事業や財産からの回収が認められないため、 責任財産に対する優先権を確保することが重要となります。

そのため、多くの場合において、主な責任財産には担保権を設定することになります。

リコースローンは、借入人の信用力によって与信判断をしますが、ノンリコースローンは不動産しか 回収原資がありませんので、不動産のみで与信判断を行います。

もちろん、信用力のある会社の場合は、リコースローンで借入をした方が調達コストは安くなると思います。

ただし、ノンリコースローンのメリットは、仮に借入金の元利金の支払ができなくなった時でも、 不動産物件を手放せばそれ以上の支払は必要がない点です。



3. リスク分散のための利用

不動産投資は、特にキャピタルゲインを目的として行う場合、1つの物件の価値が大幅に下落してしまい、 借入金の返済が行えなくなるケースがあります。 この場合、他の不動産物件を売却して借入金の返済を行わないといけません。

複数の不動産投資を行っている場合、全部の不動産に影響を与える投資はしたくないはずで、 1つの物件が失敗した場合、その物件以外に影響を与えたくないと考える投資家も当然いるはずで、 そのようなニーズに応えるのが、ノンリコースローンです。



4. ノンリコースローンの利用方法

ノンリコースローンで調達をする場合、主に2つの方法があります。

@責任財産限定特約により、特定の不動産のみを返済対象にする

ASPCで不動産を取得して、資金調達をSPCで行う

@については、金銭消費貸借契約書において、以下の3つを入れて融資を行うことによりノンリコースローンとします。

  • 責任財産のみを返済原資として行われ、借入人の有する他の資産には及ばない。
  • 貸付人は、責任財産以外の資産に対して強制執行および保全処分を行わない。
  • 責任財産をすべて換価・処分しても未払の債権が残る場合には、貸付人は、当該債権を放棄したものとみなす。

ASPCに融資する場合は、保証などをしなければ、SPCが倒産するだけですので、責任財産を限定しなくても、 ノンリコースローンとなります。

不動産に関しては、Aで調達しているケースが多いと思います。

リコースローンとノンリコースローンを比較すると、以下のようになります。



リコースローン ノンリコースローン
会社の信用力 判断基準となる 関係なし
金利 借主の信用力が高い場合、低くなる 優良物件であるほど、低くなる
投資に失敗した場合 全ての財産で借入金を返済する 担保不動産のみを処分すればよい



上記コラムは、週刊ビル経営(2013年12月09日号)に掲載されたものです。
掲載当時の法律、会計基準、税制を基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2013年12月09日号

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