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不動産担保

入力者 山下章太 更新日 20180913


不動産担保

不動産は融資を受けるときの代表的な担保として利用されています。 今回は不動産担保について考えてみようと思います。



1.不動産担保

借入をするとき、預金、売掛金、在庫、不動産など様々な担保が理屈上存在します。

例えば、A銀行が融資を行うときに自分の銀行(A銀行)の預金口座に担保を設定することは可能ですが、 B銀行にある預金口座にA銀行が担保設定する際には、B銀行の承諾が必要になり、通常、B銀行は応じてくれません。
また、普通預金などは残高が常に動きますので、融資の担保としてはあまり適していません。
また、売掛債権や在庫等の流動資産は、短期間で資金化されるため、 担保債権の資金回収と返済のタイミング等を細かに設定していかなければいけませので、 あまり融資の担保としては適していません。

この点、不動産は長期間保有されることが前提ですので、担保設定は一度だけで済みます。
不動産は担保設定を楽に行うことができ、担保としては適していることが分かります。
不動産の担保設定の方法には、@質権、A譲渡担保、B抵当権がありますが、ほとんどがB抵当権を利用します。

ここでは、違いを説明するために、それぞれを比較して説明します。



2.質権

質権は、担保とするために占有します。
簡単に言うと、質権者は自ら不動産を使用するか、誰かに賃貸することをしなければなりません。
担保設定する全ての不動産を銀行が利用するわけありませんし、銀行が自ら物件を賃貸して、 賃貸物件を管理するのは大変煩雑で、通常は用いられません。



3.譲渡担保

譲渡担保は、担保とするために譲渡するのですが、簡単に言うと、所有権が担保権者に移ります。
第三者対抗要件を満たすために必要な所有権移転登記に登録免許税が掛かるほか、 不動産取得税や固定資産税が掛かります。

銀行が融資する際に譲渡担保を設定すると、物件の所有権が銀行に移ってしまいます。
銀行が自ら物件の保有や賃貸を行わなければなりませんし、余計な費用も掛かります。
所有権が銀行にありますので、場合によっては、銀行のB/Sに計上されるかもしれません。

譲渡担保についても、経済的な理由もあり、銀行が融資を行う際に利用することはありません。
ただし、不動産業者が融資をする際には、所有権移転を前提とする場合も多く、意外に利用されているように思います。
登録免許税などについても借入人に負担させればよいですし、 なによりも不動産の処分がすぐにできるというメリットがあります。



4.抵当権

不動産の担保設定としては、通常、抵当権が用いられます。

抵当権は、不動産を担保としていることを、不動産登記簿謄本の乙区に記載することによって、 第三者対抗要件を具備します。
登記簿謄本に「担保として抵当権を設定しています」ということを記載することによって、 誰でも分かる状態にしています。
手続は非常に簡単ですので、不動産を担保にする際には、ほとんどが抵当権を使用することになります。

ちなみに、抵当権には、「普通抵当権」と「根抵当権」があります。

「普通抵当権」は、特定の債権の担保として用いられる担保設定方式であり、たとえば、 『平成XX年X月X日付金銭消費貸借契約に基づく担保』というように、個別債権と紐付けが行われるタイプです。
個別の貸付契約に紐付けになった担保権ですので、担保設定の対象となった貸付以外の担保とはできません。

「根抵当権」は、運転資金融資を行っている場合や手形融資を行っている場合など、 融資取引が日常的に発生するようなケースを想定した担保設定方法で、 『金額XXまでの金銭消費貸借契約に基づく担保』というような設定の仕方になります。
個別の貸付契約に紐付けになっていない担保権ですので、担保設定した際に存在しない貸付金でも回収可能となります。

このように、「根抵当権」であれば、担保不動産と個別貸付金の関係をいちいち気にしなくてもいいのですが、 「普通抵当権」の場合は、個別の貸付金と担保不動産の関係を気にしながら融資を行う必要があります。
この点からは、「根抵当権」の方がより楽な担保設定の手段といえます。




上記コラムは、週刊ビル経営(2014年06月23日号)に掲載されたものです。
掲載当時の法律、会計基準、税制を基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2014年06月23日号

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