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不動産担保

入力者 山下章太 更新日 20071022

不動産の担保設定の方法には、@質権、A譲渡担保、B抵当権がありますが、ほとんどがB抵当権を利用します。 まず、理由を簡単に説明した後、抵当権の説明に移っていきます。

@質権について

不動産を目的物とする質権は、質権者が使用することとなるため、質権者は自ら不動産を使用するか、 誰かに賃貸することをしなければなりません。 金融業者が、不動産を管理するのは大変煩雑な事務手続きが必要となりますので、通常は用いられません。

A譲渡担保について

譲渡担保については、第三者対抗要件を満たすために必要な所有権移転登記に登録免許税(固定資産税評価額の2%)が掛るほか、 不動産取得税や固定資産税が掛るため、こちらも経済的な面から利用されることは無いと思います。

B抵当権について

抵当権は、不動産を担保としてしていることを、不動産登記簿謄本の乙区に記載することによって、第三者対抗要件を具備します。
「第三者対抗要件」という言葉が何度が登場していますが、「第三者」とは、抵当権者(貸主)と抵当権設定者(借主)以外の人を指し、 第三者に抵当権者であることを主張できる用件を、第三者対抗要件といいます。

不動産の抵当権設定登記には、登録免許税が掛りますが、債権額又は極度額の0.4%が必要になります。

抵当権は大きく分けると、「普通抵当権」と「根抵当権」に分かれます。

「普通抵当権」は、特定の債権の担保のために用いられる担保設定方式であり、例えば、『平成XX年X月X日付金銭消費貸借契約に基づく担保』というように、 個別債権と紐付けが行われるタイプです。

「根抵当権」は、リボルバーを実行している場合や、運転資金融資を行っている場合、手形融資を行っている場合など、 融資取引が日常的に発生するようなケースを想定した担保設定方法で、『金額XXまでの金銭消費貸借契約に基づく担保』というような設定の仕方になります。

仮登記について

場合によっては、抵当権を設定せずに仮登記がなされる場合があります。これは、登録免許税が1物件あたり1,000円と安く、 順位保全が出来るため、実務では用いられています。
ただし、この方法は、正式な担保権ではなく、不動産を処分して貸付を回収するなどは出来ませんので、担保処分等を行う必要が発生した際には、 抵当権の設定が必要となります。
この方法を用いるメリットは、仮登記から抵当権に振り返る場合に、順位番号が維持されるため、 不動産の保全額が幾らになるかを予め予想することが出来る点です。



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