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項目 プロ・オーナーの不動産投資
入力者 山下章太 更新日 20180912


プロ・オーナーの不動産投資

プロ・オーナーとして投資を行うためには自分のスタンスを確立する必要があります。 いままで説明したことを含めて、改めて整理してみましょう。



1.人気の物件を購入するな

不動産に限らず、人気のある物件は高くなり、高い金額で購入すると、利益を出すことが難しくなります。

不動産は、景気が良くなると高くなり、人気が出てきます。不動産を経営の観点から考えると、 不動産価格が高くなったときは、むしろ保有している物件を売却する時期で、購入する時期ではありません。

不動産は景気の悪い時期に購入して、景気が良くなったら売却するというサイクルを確立できれば、安定的な収益確保が見込めます。



2.意味のない設備投資をするな

設備投資に関して言えることは「賃料に見合わない投資はするな」です。 購入した中古物件を改装して賃料を上げようと考えても、改装によって増加する賃料で、 現時点よりも高い利回りを確保できなければ、投資する価値はありません。

進められるままに設備投資をするオーナーも多いと思いますが、 本当に設備投資が自分にとってメリットがあるのかを冷静に判断する必要があります。



3.不動産は個人で購入するな

賃料収入は、不動産所得のため、他の所得(例えば、事業所得)と損益通算することができます。 不動産を譲渡した際の所得(譲渡所得)については、損益通算することができず、 不動産の売却によって利益(所得)が発生する場合は、課税が発生します。

特に、不動産を売却して売却損が出る場合には、 他の所得の税金を引き下げることができず、非常に不利にはたらきます。

絶対に不動産を個人で購入してはいけないということはありませんが、 個人で不動産を保有することに関して、デメリットがあることを理解しておく必要があります。



4.全て銀行借入で賄おうとするな

レバレッジ(借入)を増やせば増やすほど、投資利回りが上がります。 全て銀行借入だけで物件を購入したとすると、資金を一切使っていませんので、理論上は投資利回りは無限大になります。

ただし、反対の話をすると、レバレッジは利回りを上げるために重要ですが、 レバレッジを掛けすぎると逆にリスクが高くなります。

例えば、借入金の返済金額が大きいと、賃料収入で借入金の元利金返済ができないため、注意が必要です。

安全に投資することを念頭に置くと、物件の値上がりによる売却(キャピタル・ゲイン)で 借入返済をすることは非常にリスクが高いため、安定的な賃料収入(インカム・ゲイン)だけで、 どれだけの借入金が返済できるかということを考える必要があります。



5. 不動産の所有権にこだわりすぎるな

不動産を取得する方法としては、不動産の現物をそのまま取得することが一般的に行われていますが、 相続などを考えた場合、必ずしも不動産の現物を取得することが得策ではない場合もあります。

個人的には、登記簿謄本の甲区に名前を載せることにこだわる人が多すぎるように思います。

不動産の取得方法として、@現物の取得、A債権の取得、B株式の取得、C信託受益権の取得の4つを 例にして説明しました。

税務面などで大きな違いが出ますので、現物売買以外の方法も検討してみるといいと思います。

必ずしも、不動産の所有権(登記簿謄本の甲区に名前を載せる)を取得することが、 投資利回りを最大化する訳ではありません。



6. 不動産プレイヤーの性格を理解する

不動産のプロが必ず不動産で成功する訳ではないという話をしました。

不動産ファンドを例に説明しましたが、不動産ファンドは、投資家から集めた資金(ファンド)を不動産に投資するため、 投資期間の制限、割高の時期も投資しなければならないといった、デメリットがあります。

不動産のプロと勝負できないかというとそういう訳ではありませんので、自分の投資スタイルを確立して下さい。



7.自分に合ったリスクとリターンを設定しておく

投資判断を行う際には、実際に幾らの儲け(キャッシュ・イン)になるかが重要ですが、 リターン(投資利回り)は、所在地、築年数、物件種別ごとに違ってきます。

当然、リターンが高い物件ほど、リスクが高くなりますが、その最適なポイントというのがあるはずです。 どのような投資物件が自分に合っているかを、事前にイメージしておくことが重要です。



8.勝つよりも負けない戦略を構築する

不動産は身近な対象であるため、ある程度の資金があれば、不動産投資は誰でも始めることが可能ですが、 素人(アマチュア)が手を出してもうまくいかない場合もあります。

不動産業界で20年間修行してきた不動産オーナーと対等に渡り合わなければ、 本当のプロ・オーナーとして利益を確保することはできません。

どうやって勝つかよりも、冷静に負けない方法を考えていく方が、 アマチュア・オーナーからプロ・オーナーへの転換につながるのではないでしょうか。




上記コラムは、週刊ビル経営(2013年11月11日号)に掲載されたものです。
掲載当時の法律、会計基準、税制を基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2013年11月11日号

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