大区分 投資 中区分 不動産
小区分 コラム
項目 コベナンツ
入力者 山下章太 更新日 20180912


コベナンツ

前回、不動産投資家が利用するノンリコースローンについて説明しました。
ノンリコースローンにはコベナンツというものが一般的に設定されます。今回はコベナンツについて説明します。



1.コベナンツとは

ノンリコースローンは、支払原資が担保設定物に限定されます。
通常のリコースローンであれば、企業活動から返済を受けることができますが、 ノンリコースローンは、担保設定している不動産以外から返済ができませんので、 優先的に弁済を受けられるように融資条件を設定する必要があります。

コベナンツとは、制約条項のことで、借入期間において貸手と借手との間で約束をします。
広い意味では、「決算書を○カ月以内に提出する」というような約束もコベナンツに含まれます。

ノンリコースローンの貸手は、担保としている不動産から最優先に資金を回収しなければなりませんし、 行内の格付に影響しないようにするために、安定的な利益確保、純資産維持をしてもらわなければなりません。
このような理由から、他の貸手よりも優先的に資金回収ができる状態にしておかなければいけませんので、 コベナンツが利用されます。



2.コベナンツの種類

コベナンツは貸手と借手との間の約束です。
コベナンツは、遵守事項としての報告義務も含みますので、広義のコベナンツには、いろんなものが含まれます。
財務面に着目した狭義のコベナンツを「財務コベナンツ」といいますが、ここでは、 財務面に限定して「財務コベナンツ」の説明を行います。

財務コベナンツは大きく以下の4種類になります。ファイナンスの方法に応じて、利用する財務コベナンツを選択します。

@カバレッジ・コベナンツ
Aレバレッジ・コベナンツ
B資本勘定、黒字維持等
C設備投資制限

不動産に比較的馴染みがあるコベナンツとしては、@はデット・サービス・カバレッジ・レシオ(DSCR)、 Aはローン・トゥー・バリュー(LTV)があります。

ここでは、この2つの財務コベナンツを紹介します。

・デット・サービス・カバレッジ・レシオ(DSCR)

<内容>
元利金返済額(デット・サービス)を賄うだけのキャッシュ・フローを創出しているかを判断するための指標です。
デット・サービスの定義は契約によって異なりますが、主に、支払利息、手数料、約定弁済元本額が含まれます。

不動産のみを対象とするノンリコースローンでは、不動産から発生するキャッシュ・フローから 元利金支払を行わなければなりませんので、融資返済を行うことが可能かどうかを判断する必要があります。
このため、不動産から発生するキャッシュ・フローが元利金支払額の何倍かを判断する指標として、DSCRが利用されます。

また、不動産ファイナンスの場合は、設備投資による支出も前提に借入金の返済能力を判断する必要がありますので、 下記の計算式では、CAPEXを控除して記載していますが、理屈的には不動産ファイナンスの考え方に合致していると思います。

<計算式>
デット・サービス・カバレッジ・レシオ(DSCR)=
ネット・キャッシュ・フロー(デット・サービス支払前)÷デット・サービス
ネット・キャッシュ・フロー=賃貸収入―運営費用(減価償却費除く)―CAPEX
デット・サービス=年間返済元金+年間返済利息+手数料



・ローン・トゥー・バリュー(LTV)

<内容>
不動産の物件価値に対して、どの程度の借入水準となっているのかを判断するための指標です。
不動産ノンリコースローンでは、最終的に物件を売却して借入金を返済することになりますので、 物件の時価がどの程度であるかというのは重要な判断指標になります。

<計算式>
LTV=物件時価評価額÷借入金額




上記コラムは、週刊ビル経営(2014年01月13日号)に掲載されたものです。
掲載当時の法律、会計基準、税制を基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2014年01月13日号

週刊ビル経営は、 ビル経営者および不動産関係者のための業界新聞です。

週刊ビル経営:Webサイト