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項目 投資不動産の種類
入力者 山下章太 更新日 20181004


投資不動産の種類

前回までは現物の不動産と他の代替投資との比較について説明してきました。
不動産にも様々な種類がありますので、今回はそれらを比較して説明します。

ここでは、実需で売買される戸建や分譲マンションについて説明しても仕方ないため、 レジデンス、オフィスビル、商業施設、事業用不動産といった区分で説明します。



1.レジデンスの特徴

レジデンスは居住用の不動産のため、1棟で保有している場合、多数の賃借人が存在することになります。
単身者向けのマンションの場合は、入学、卒業、転勤などのタイミングで賃借人が入れ替わりますので、 毎年3月くらいに賃貸募集を行う必要があります。
ファミリー向けのマンションの場合は、ある程度長い期間の居住を見込むことができますが、 礼金などの発生はそれほど頻繁に起きません。

特徴としては、小口分散しているため満室近くまで稼働できれば収益性は安定します。
地域差はあると思いますが、大幅な賃料の上昇や下落もないため、ほとんどの期間において、 ほぼ同水準の賃料を受け取ることができます。
ただし、賃借人が多いため、入金管理、修繕、募集など、管理の手間が掛かります。



2.オフィスビルの特徴

オフィスビルの場合は、ある程度の賃貸面積を法人向けに貸出するため、レジデンスほど賃借人の数は多くなりません。
賃借人が少ないため、管理についても比較的容易に行うことが可能です。
ただし、オフィスビルは、賃借人の業績、経営方針によって所在地を変更するケースも多く、 1か所に何十年も借り続けるということはありません。
新しいビルができれば移転しますし、賃料が割高になれば移転します。

また、賃料についても、景気によって変動しますので、一部の特殊なエリアを除いて、 安定的な賃料が見込める訳ではありません。

ビルのグレードと立地によって稼働率や賃料は異なってくるため、 オフィスビルのブランド力を維持していくことが必要となります。



3.商業施設の特徴

次に、商業施設に関してですが、飲食店やスーパーなどが入っている施設をイメージしてもらえればと思います。
商業施設の場合は、オフィスビルと同じく、賃借人の数は多くありません。
ただし、商業施設がオフィスビルと決定的に異なる点は、お客さんが来るか来ないかで賃借人は借りるか借りないかを 判断する点です。

賃借人自身が集客力のあるテナントの場合は別ですが、一般的にはその商業施設にくるお客さんを対象に 商売ができるかどうかで判断します。
いくら新しい商業施設だったとしても集客が見込めるテナントでなければ出店しませんし、 立地についてもそれほど大きな判断基準にはなりません。

そういう意味では、どれだけ集客力のあるキーテナントを誘致できるかによって、 商業施設の収益性は大きく変わってきます。



4.事業用不動産の特徴

事業用不動産というと対象が多くなりすぎますので、ここではビジネスホテルを運営する場合を例に説明をします。
ビジネスホテルの売上は、お客さんの宿泊によって発生しますので、自ら集客を行う必要があります。
ビジネスホテルの場合は、立地によって集客が大きく異なるため、場所としてはオフィスビル需要エリアに似ています。

ただし、自らホテル運営をしなければならないため、不動産を賃貸する場合と比較すると、事業リスクが発生します。



不動産投資をそのタイプごとに比較すると以下のようになります。

【タイプごと不動産投資の比較】
レジデンス オフィス 商業施設 事業用不動産
収益の安定性
募集の難易度 -
賃借人の判断基準 立地・グレード 立地・グレード キーテナント 立地
管理の難易度
利回り




上記コラムは、週刊ビル経営(2015年04月13日号)に掲載されたものです。
掲載当時の法律、会計基準、税制を基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。
詳細は、下記をご覧下さい。

月一連載:プロオーナーになるための財務基礎知識

週刊ビル経営:2015年04月13日号

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