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資産の取得に関するお知らせ(ベルファース戸越スタティオ)

会社名 : オリックス不動産投資法人, 入力日: 20120508, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

本投資法人は、平成24年5月8日付で下記のとおり資産の取得を決定致しましたので、お知らせ致します。


1.取得の概要
取得予定資産:不動産信託受益権(予定)
(注)本物件は本日現在信託の設定がされておらず、本投資法人の取得に際して信託設定がなされる予定です。
取得価格:2,642,000,000円(消費税および地方消費税等を含みません。)
取得予定日:平成24年5月9日
売主:オリックス不動産株式会社
取得資金:借入金(予定)、自己資金
(注)詳細は、平成24年4月24日付で公表した「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。
支払条件:引渡時100%


2.取得の理由
本投資法人は、中長期的な分配金水準の維持向上を目指すため、キャッシュフローの安定性・収益性に優れた不動産への厳選投資および、資産入替えによるポートフォリオの質の向上に取り組んでおります。かかる投資方針に基づき、「用途分散」・「地域分散」を考慮した優良不動産への投資を積極的に進めており、今般、賃貸住宅物件である「ベルファース戸越スタティオ」(以下、「本物件」)を取得することと致しました。
賃貸住宅は、他用途と比較し、相対的に景気動向等の影響を受けにくく、賃料変動が小さいという特徴があります。また、本物件のような「シングル・コンパクトタイプ」の賃貸住宅は、単身者・DINKS層の増加による底堅い需要があり、高額賃貸住宅と比較しても安定した賃料収入等が見込めます。本物件の取得により、ポートフォリオの安定性向上を図ることが出来るものと考えております。
本投資法人は、今後も、「用途分散」・「地域分散」によるリスク低減、中長期的な分配金の安定性及び成長性の維持・向上に配慮した「総合型ポートフォリオ」を目指してまいります。

(1)立地
本物件は、都営地下鉄浅草線「戸越」駅より徒歩約1分、東急池上線「戸越銀座」駅より徒歩約3分、国道1号線及び戸越銀座通りに面する好立地に位置します。スーパー・コンビニ・飲食・物販店舗、約400軒の店舗が連なる戸越銀座商店街に至近であり、生活利便性に優れています。また、都営地下鉄浅草線により都心へのアクセスが良好であり、交通利便性にも優れ、単身者・DINKS層を中心に高い支持を集めるエリアであります。

(2)建物施設等
本物件は、総戸数83戸、1K・1LDKを中心とした、シングル・コンパクトタイプの賃貸住宅です。平成21年11月竣工と築年も浅く、1R・1K・1LDK・2LDKと、単身者・DINKS層の様々なライフスタイルを受け入れる多様な住戸プランを擁しています。

3.取得資産の内容
特定資産の種類
不動産信託受益権(予定)
(注)本物件は本日現在信託の設定がされておらず、本投資法人の取得に際して信託設定がなされる予定です。
信託受託者:三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間(予定):平成24年5月9日から平成39年5月31日
所在地(住居表示):東京都品川区戸越1丁目15番20号
用途(登記簿):共同住宅、店舗
面積(登記簿):土地703.12u、建物3,894.90u(延床面積)
構造(登記簿):鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建
竣工(登記簿):平成21年11月10日
所有・それ以外の別:所有権
前所有者(前受益者):オリックス不動産株式会社
取得価格:2,642,000,000円(消費税および地方消費税等を除く)
鑑定評価額:2,782,000,000円
価格時点:平成24年4月1日
鑑定評価機関:株式会社中央不動産鑑定所
取得予定年月日:平成24年5月9日
交通:都営地下鉄浅草線「戸越」駅から徒歩約1分
東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩約3分
用途地域等:商業地域・近隣商業地域・第一種住居地域、防火地域
設計:株式会社デザインショップ・アーキテクツ
構造設計:藤井建築構造設計事務所
施工:株式会社川村工営
建築確認機関:財団法人住宅金融普及協会
主な設備・仕様等:[エレベーター]1基(9人乗り)、[駐車場]機械式9台、身障者用平置1台
耐震性に関する事項:PML7.11%(NKSJリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく)
PML(ProbableMaximumLoss)とは、確率統計論的に平均475年に一度起こりうる強さの地震(再現期間475年)を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、再調達価格に対して占める割合(%)を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額(横軸)とその損失の年超過確率(縦軸)の関係を表すリスクカーブを算定しますが、損失評価には建物の耐震性能や地震動の性状等に不確実性が伴うため、リスクカーブはばらつきを有します。上記記載のPMLは信頼水準90%のリスクカーブを用い、予想損失額を平均的な値ではなく、その上限値を記載しております。
担保の状況:なし
その他特筆すべき事項:なし
賃貸可能総戸数住居:83戸(1R:6戸、1K:48戸、1LDK:27戸、2LDK:2戸)
店舗:3区画
テナントの総数
1(予定)
(注)平成24年5月9日付でマスターリース契約を締結予定であり、契約締結後はテナント
数1となります。
総賃料収入13百万円/月(駐車場等を除く、平成24年3月31日現在)
敷金・保証金34百万円(平成24年3月31日現在)
総賃貸面積3,122.55u(平成24年3月31日現在)
総賃貸可能面積3,168.75u(平成24年3月31日現在)
直近の稼働率98.5%(平成24年3月31日現在)
想定NOI
年間135百万円
(注)想定NOIは、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に、取得年度の特殊要因を排除
し算出した定常稼働時の想定収支です。前提は、以下の通りです。(当期の予想数
値ではありません。)
@稼働率:95.5%
A公租公課は平成24年度課税標準額をベースとし、新築住宅の新築住宅固定資産税軽
減措置期間が終了したものとして算出しています。

4.取得先の概要
(平成24年5月2日現在)
名称オリックス不動産株式会社
所在地東京都港区赤坂二丁目3番5号
代表者の役職・氏名代表取締役山谷佳之
事業内容
マンション・戸建て・オフィスビル等の開発・分譲、マンション・店舗・オフィ
ス等の賃貸・管理等
資本金200百万円
設立年月日平成11年3月11日
大株主及び持ち株比率オリックス株式会社100%
純資産非公表
総資産非公表
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係

資本関係:本投資法人と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。なお、当該会社は本資産運用会社の親会社であるオリックス株式会社が出資する会社であり、本資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律(以下、「投信法」といいます。)に規定する利害関係人等に該当します。

人的関係:本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係:平成24年2月期において、本投資法人は当該会社から2物件(取得価格6,150百万円)の資産を取得し、当該会社に1物件(譲渡価格1,360百万円)を譲渡しています。また、平成24年8月期において、2物件(取得価格2,332百万円)の資産を取得しています。



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