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資産の取得に関するお知らせ(ヤマダ電機テックランド青葉店(敷地))

会社名 : ユナイテッド・アーバン投資法人, 入力日: 20120516, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

ユナイテッド・アーバン投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、本日付で、下記の資産を取得することを決定いたしましたので、お知らせいたします。



1.資産の取得
本投資法人は次の不動産(以下「取得予定資産」といいます。)を取得いたします。
物件:ヤマダ電機テックランド青葉店(敷地)(注2)
名所在(地番):神奈川県横浜市青葉区もえぎ野2番3〜11、14、15
取得予定価格(注1):2,150百万円
取得予定日:平成24年5月18日
(注1)取得予定価格は、取得予定資産の取得に係る売買契約に記載される予定の売買価格に基づき記載しています。また、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない金額を記載しています。
(注2)本投資法人が取得する不動産は、主として敷地であり、取得予定資産上に存在する建物等の設備は、取得予定資産には含まれません。

2.取得の詳細
(1)取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人の首都圏における商業施設のポートフォリオの拡充を図るために、取得予定資産を取得いたします。なお、取得予定資産の取得決定に際して、特に以下の点を評価しました。
@立地について
取得予定資産は、東急田園都市線の急行停車駅である「青葉台」駅から徒歩約8分の主要幹線道路(国道246号線)沿いに位置しており、交通利便性に優れています。また、駅周辺は商業施設や生活利便施設が充実し、さらに公園も多く緑豊かなことから住環境にも優れ、東急田園都市線沿線のなかでも人気の高い住宅エリアとなっています。
このような利便性と恵まれた住環境を兼ね備えたエリア内に位置するため、商業施設として非常に汎用性のある良好な立地であることに加え、将来的にファミリー層を対象とした分譲マンションの開発・分譲が十分に可能であり、分譲マンション開発用地としても高い資産性を備えています。
Aテナントについて
取得予定資産については、「株式会社ヤマダ電機」(以下「借地人」といいます。)と20
年間(残存期間約8年)の事業用借地権設定契約を締結しています。また、借地人が運営する「ヤマダ電機テックランド青葉店」は、神奈川県下でもトップクラスの売上を誇る大型家電量販店舗であることから、本投資法人による取得後も安定した収益が見込まれます。
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(2)取得の概要
@取得予定資産:不動産
A物件名称:ヤマダ電機テックランド青葉店(敷地)
B取得予定価格:2,150,000千円
(但し、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を除く。)
C契約締結予定日:平成24年5月18日(不動産売買契約の締結)
D取得予定日:平成24年5月18日(所有権の移転)
E取得先:東京急行電鉄株式会社
F取得資金:自己資金及び借入金により取得予定
G支払時期:平成24年5月18日(予定)

(3)取得予定資産の内容
物件の名称ヤマダ電機テックランド青葉店(敷地)
取得予定資産の種類不動産
所在地(注1)地番神奈川県横浜市青葉区もえぎ野2番3〜11、14、15
交通東急田園都市線「青葉台」駅徒歩約8分
面積(注1):土地7,594.00u(2,297.18坪)
建物:―
所有形態:土地:所有権
取得予定価格:2,150,000千円
鑑定評価額:2,300,000千円
価格時点:平成24年4月15日
鑑定評価機関(評価方法):一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価
地震PML:―
担保設定の有無:なし
特記事項:取得予定資産の南東側の一部に都市計画道路(計画決定済)の計画線がかかっており、計画道路上の都市計画施設決定区域内に建築物の建築等を行う場合には、一定の制限があります。

テナントの内容(注2)
テナントの総数1
敷金・保証金(注3)
総賃料収入(年間)(注3)
総賃貸可能面積(注4)7,650.63u
総賃貸契約面積(注4)7,650.63u
稼動率(注5)100.0%
参考
想定NOI(年間)(注6)91,506千円
(注1)「所在地(地番)」及び「面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
(注2)「テナントの内容」に関する記載については、平成24年4月30日時点の数値です。
(注3)賃貸借契約を承継予定のテナントより敷金・保証金額及び総賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
(注4)「総賃貸可能面積」「総賃貸契約面積」の数値はテナントとの事業用借地権設定契約に基づいて記載しているため、登記簿上の数値とは異なります。
(注5)「稼働率」は「総賃貸契約面積÷総賃貸可能面積」により記載しています。
(注6)「NOI」とは賃貸事業損益(賃貸事業収入−賃貸事業費用)に減価償却費を加えた数値をいい、「想定NOI」は平成24年4月30日現在の賃貸借条件を基に算出した定常稼働時の推定数値を千円未満切捨てにより記載しています。なお、想定稼働率は100.0%です。

(4)取得先の概要
名称:東京急行電鉄株式会社
所在地:東京都渋谷区南平台町5番6号
代表者取締役社長:野本弘文
主な事業内容:鉄軌道事業、不動産事業
資本金:121,724百万円(注)
設立年月日:大正11年9月2日
純資産:441,920百万円(注)
総資産:1,984,591百万円(注)
大株主:平成23年9月30日現在
株主名持株比率
第一生命保険株式会社6.13%
日本生命保険相互会社5.51%
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口)3.63%

本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係特筆すべき資本関係はありません。
人的関係特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
直前の営業期間である平成23年11月期において、本投資法人は当該会社から1物件(取得価格2,600百万円)の資産を取得しています。
関連当事者への該当状況
東京急行電鉄株式会社は、投資信託及び投資法人に関する法律に定める「利害関係人等」(以下「利害関係人等」といいます。)に該当しません。
また、東京急行電鉄株式会社は、本投資法人が資産の運用を委託するジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)の自主ルール(利益相反対策ルール)に定める「スポンサー関係者」(以下「スポンサー関係者」といいます。)にも該当しません。
(注)平成24年3月31日時点の数値を記載しています。
(5)媒介の概要
@媒介者の概要
名称:丸紅アセットマネジメント株式会社
所在地:東京都千代田区大手町二丁目2番1号
代表者代表取締役:村上仁志
主な事業内容:金融商品取引法に基づく投資運用業、投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業、不動産に係る投資に関し助言を行う業務、不動産及び信託受益権の売買、管理、賃貸借及び運用並びにこれらの仲介及びコンサルティング等
資本金:50,000千円(平成24年4月30日現在)
設立年月日:平成19年11月14日
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係特筆すべき資本関係はありません。
人的関係特筆すべき人的関係はありません。

取引関係
直前の営業期間である平成23年11月期において、資産の取得(3物件)及び資産の譲渡(2物件)を行う際に媒介業務を行っており、また今期においては、資産の取得(1物件)を行う際に媒介業務を行っております。

関連当事者へ
の該当状況
丸紅アセットマネジメント株式会社は、利害関係人等及びスポンサー関係者に該当します。また、スポンサー関係者に該当しますので、所定の制限及び手続き(注)に従っております。
(注)本資産運用会社においては、利益相反の回避の観点から、スポンサー関係者との取引に関する社内規程である「スポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」において、本投資法人とスポンサー関係者の間での取引等の制限及び手続きを規定しています。
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具体的な制限としては、(i)スポンサー関係者からの資産の取得の場合には、取得価格を鑑定評価額と同等又はそれ未満とすること、(ii)スポンサー関係者への資産の売却の場合には、売却価格を鑑定評価額以上とすること、(iii)スポンサー関係者が正当な理由をもって資産の取得又は譲渡の媒介等に関わった場合の仲介手数料は売買価格の3%を上限とすること等を定めています。
また、具体的な手続きとしては、本投資法人とスポンサー関係者との取引等を行おうとする場合には、インベストメント委員会(資産の運用に関する審議・決定及び運用評価等を行う本資産運用会社の自主的設置機関)の審議・決議が必要であり、かかる決議には、インベストメント委員全員の合意を必要とする旨を定めています。
また、インベストメント委員会には、コンプライアンス業務の担当者であるチーフ・コンプライアンス・オフィサーが出席し、法令、ガイドライン、社内規則等の遵守の状況を監視することとしています。

A媒介手数料の内訳及び額
媒介手数料:64,500千円(但し、消費税及び地方消費税を除きます。)

(6)利害関係人等との取引
媒介者:丸紅アセットマネジメント株式会社
丸紅アセットマネジメント株式会社は、利害関係人等に該当します。また、スポンサー関係者に該当しますので、所定の制限及び手続き(注)に従っております。取得予定資産の取得に関して、丸紅アセットマネジメント株式会社に64,500千円(但し、消費税及び地
方消費税を除きます。)の仲介手数料を支払います。
プロパティ・マネジメント会社:丸紅コミュニティ株式会社
丸紅コミュニティ株式会社は、利害関係人等に該当します。また、スポンサー関係者に該当しますので、取引にあたり、所定の制限及び手続き(注)に従っております。
(注)前記「(5)媒介の概要@媒介者の概要(注)」をご参照ください。

(7)決済方法
自己資金及び借入金により物件引渡時に一括決済する予定です。

(8)取得の日程
取得予定資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
平成24年5月16日:取得決定
平成24年5月18日:不動産売買契約の締結予定日
平成24年5月18日:物件取得予定日
平成24年5月18日:代金支払予定日

3.運用状況の見通し
第17期(平成24年5月期)における運用状況の予想については、取得予定資産の取得による影響は軽微であり、修正はありません。また、第18期(平成24年11月期)についても、賃貸事業収入、営業利益、経常利益等の増加を見込んでおりますが、配当積立金(負ののれん)の取り崩し額の調整を行うため、運用状況の予想について修正はありません。
以上



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