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国内不動産の取得に関するお知らせ(TIXTOWER UENO)

会社名 : ジャパンリアルエステート投資法人, 入力日: 20120517, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

当投資法人は、本日、下記のとおり国内不動産の取得を決定いたしましたので、お知らせいたします。


1.取得の概要
1)取得資産:国内不動産
2)資産名称:TIXTOWERUENO
3)取得価格:22,000百万円
4)取得予定日:平成24年6月15日(予定)
5)売主:

伊藤忠都市開発株式会社
東京開発K特定目的会社
東京建物株式会社
※五十音順にて記載、以下同様
6)決済方法:引渡時一括
7)取得資金:借入金及び自己資金(予定)

2.取得の理由
当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得する。
なお、取得決定に際し特に評価した点は次のとおり。

(1)立地の優位性
・本物件が立地する上野駅周辺エリアは、新幹線、JR各線、地下鉄、私鉄と多数の鉄道路線が乗り入れている上野駅を中心に古くから栄えており、東京の中でも城東及び城北地区を統括する機能として拠点を構える企業も多く、東京の北の玄関口として確固たる地位を築いていること。
2
・中でも、本物件は昭和通りに面し首都高速道路へのアクセスにも優れ、またJR上野駅から徒歩2分の距離に位置することから、エリア内においても交通利便性の評価が高いこと。

(2)競争力の高い築浅物件
・本物件は平成22年竣工の耐震性能や環境対応にも優れた築浅マルチテナントビルであり、基準階面積約329坪、天井高2,800mm+OAフロア100mm、個別空調、24時間入退館可能等、比較的年数が経過したオフィスビルが多い上野駅周辺にあって、規模、スペック、築年数等の点において希少性が高く、当該エリアにおける競争力が極めて高い水準にあること。

(3)ポートフォリオの質の向上
・当投資法人は主要ターミナル駅の一つである上野駅周辺に物件を保有しておらず、都内地域分散の観点から当該エリアで高い競争力を有する築浅、高稼働物件を取得することで、保有物件全体の平均築年数が若返る点と併せて、ポートフォリオの質の向上が図れること。

3.取得資産の内容
以下に掲げるとおり。なお、「面積」、「構造」、「建築時期」については登記簿上の表示、「用途」については登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。
(1)不動産の内容
所在地
登記簿上の表示
土地:東京都台東区東上野四丁目104番1他14筆
建物:東京都台東区東上野四丁目104番地1他
住居表示:東京都台東区東上野四丁目8番1号
用途:店舗、事務所、居宅
面積:土地2,412.80u、建物23,727.48u
構造:鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付18階建
建築時期:平成22年7月
設計者:株式会社フジタ一級建築士事務所
施工者:株式会社フジタ
建築確認機関:株式会社都市居住評価センター
所有形態
土地
所有権(5筆1,071.95u及び10筆1,340.85uの共有持分66,062,353
分の55,419,366)(注).1
敷地権(土地:上記15筆、敷地権の種類:地上権、敷地権の割合:
178,580,457分の167,937,470)
建物:区分所有権
全体建物は事務所、住宅、店舗から構成され、当投資法人の取
得対象は3階から16階の事務所部分16,414.37u、2階店舗
部分259.02u及び管理規約に基づく全体共用部の共有持分
178,580,457分の167,937,470となる。
※建物所有割合:94.04%3
取得価額22,000百万円
鑑定評価額:22,300百万円
(鑑定機関) (大和不動産鑑定株式会社)
(価格時点) (平成24年4月1日時点)
地震PML:2.0%(東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク評価報告書に基づく。)
担保設定の有無:抵当権及び根抵当権設定あり(但し、解除された状態で取得予定。)
不動産管理会社(注).2
株式会社第一ビルディング(注).3
(注).1上記15筆のうち、13筆に地下鉄地上権が設定されている。
(注).2取得後に委託を予定している不動産管理会社を記載。
(注).3不動産管理会社の概要
商号:株式会社第一ビルディング
本店所在地:東京都中央区京橋二丁目4番12号
代表者:代表取締役社長角谷晃
資本金の額:900百万円(平成24年4月1日現在)
大株主:株式会社竹中工務店、清水建設株式会社(平成24年4月1日現在)
主な事業内容:不動産の賃貸、不動産の取得及び処分、不動産の管理及賃
貸借の受託他:当投資法人又は資産運用
会社との関係:株式会社第一ビルディング(以下、本表において「当該会社」という。)は、当投資法人が資産の運用を委託しているジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社(資産運用会社)の株主である第一生命保険株式会社(資産運用会社への出資比率27%)からの出向者が役員の過半を占めている。
なお、当該会社は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令で定める資産運用会社の利害関係人等には該当しないが、資産運用会社が社内規程で定める利害関係者に該当するため、当該委託に際して、資産運用会社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運用会議での承認手続きを経ている。

(2)テナント等の内容
(3)貸室仕様
天井高:2,800o
基準階面積:329坪
OAフロア:有り(100o)
電気容量:50VA/u
空調方式:個別空調
床荷重:500s/u(へビーデューティーゾーン1,000s/u)
その他:24時間入退館可

(4)エンジニアリングレポートの概要
@.修繕項目の概要
報告書日付:平成24年3月30日
報告書作成者:清水建設株式会社
今後15年間における修繕費・更新費
(年平均値)
修繕費14百万円
更新費2百万円
合計16百万円
A.アスベスト使用状況に関する記載
(使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載)
アスベストが含有される吹付け材記載なし

テナント総数19
総賃貸可能面積15,020u
総賃貸面積14,853u
最近の入居率平成23年3月31日41.7%
平成23年9月30日62.7%
平成24年3月31日98.9%
取得予定日98.9%
総賃料収入テナントの同意が得られていないため非開示
敷金・保証金テナントの同意が得られていないため非開示
NOI(NetOperatingIncome)年間1,006百万円(定常稼動時の当社推定数値)
減価償却費年間470百万円(定常稼動時の当社推定数値)
(注)
・テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び取得予定日の入居率は、取
得予定日における見込み数値を記載。
・NOIは、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に固都税の発生等を考慮した
定常稼動時の推定数値。
※想定入居率:95.0%
・減価償却費は、定常稼動時の推定数値。
・数値(NOI及び減価償却費を除く)は、売主から提供を受けたデータに基
づく。5
4.売主の概要
商号伊藤忠都市開発株式会社
本店所在地東京都港区赤坂二丁目9番11号
代表者代表取締役社長辻村茂
資本金の額10,225百万円(平成24年3月31日現在)
設立年月日平成9年12月1日
大株主伊藤忠商事株式会社(平成24年3月31日現在)
主な事業内容オフィスビル・商業施設等の開発、不動産の運用・管理・
コンサルティング事業等
当投資法人又は資産運用会社との関係

資本関係特になし
人的関係特になし
取引関係特になし
関連当事者への該当状況特になし

商号東京開発K特定目的会社
本店所在地東京都千代田区神田神保町一丁目11番地
さくら綜合事務所内
代表者取締役堀川朋善
資本金の額5,530百万円(平成24年4月27日現在)
設立年月日平成18年11月8日
大株主売主の意向により非開示
主な事業内容1.資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画
に従った特定資産の譲受け並びにその管理及び処分に
係る業務
2.その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯する
業務
当投資法人又は資産運用会社との関係

資本関係特になし
人的関係特になし
取引関係特になし
関連当事者への該当状況特になし

商号東京建物株式会社
本店所在地東京都中央区八重洲一丁目9番9号
代表者代表取締役社長佐久間一
資本金の額92,451百万円(平成23年12月31日現在)
設立年月日明治29年10月1日
大株主日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口9)
(平成23年12月31日現在)
主な事業内容不動産の売買、賃借及びその仲介他
当投資法人又は資産運用会社との関係
資本関係特になし人的関係特になし
取引関係特になし
関連当事者への該当状況特になし

5.物件取得者等の状況
本件国内不動産は、当投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得で
はありません。

6.媒介の概要
該当ありません。

7.取得の日程
平成24年5月17日取得を決定
平成24年5月18日売買契約締結(予定)
平成24年6月15日引渡し(予定)

8.今後の見通し
本取得を前提とした当投資法人の平成24年9月期(平成24年4月1日〜平成24年9月30日)における運用状況の予想については、平成24年5月17日付け発表の「平成24年3月期決算短信(REIT)」をご参照ください。



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