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資産の取得に関するお知らせ(平成観光札幌駅前ビル)

会社名 : オリックス不動産投資法人 , 入力日: 20120628, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

本投資法人は、平成24年6月27日付で下記のとおり資産の取得を決定致しましたので、お知らせ致します。




1.取得の概要
取得予定資産:不動産信託受益権(予定)
(注)本物件は本日現在信託の設定がされておらず、本投資法人の取得に際して信託設
定がなされる予定です。
取得価格:1,900,000,000円(消費税および地方消費税等を含みません。)
取得予定日:平成24年6月29日
売主:オリックス不動産株式会社
取得資金:借入金(予定)、自己資金
(注)詳細は、平成24年6月19日付で公表した「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照
下さい。
支払条件:引渡時100%

2.取得の理由
本投資法人は、中長期的な分配金水準の維持向上を目指すため、キャッシュフローの安定性・収益性に優れた不動産への厳選投資および、資産入替えによるポートフォリオの質の向上に取り組んでおります。かかる投資方針に基づき、「用途分散」・「地域分散」を考慮した優良不動産への投資を積極的に進めており、今般、当該商業施設(以下、「本物件」)を取得することと致しました。
商業施設は、立地の優位性や優良テナントとの中長期の賃貸借契約により、中長期的な安定収益が期待できるため、本物件の取得により、ポートフォリオの安定性向上を図れるものと考えます。
本投資法人は、今後も、「用途分散」・「地域分散」によるリスク低減、中長期的な分配金の安定性及び成長性の維持・向上に配慮した「総合型ポートフォリオ」を目指してまいります。

(1)立地
本物件は、札幌市中央区に所在しJR「札幌」駅から徒歩約2分、市営地下鉄「さっぽろ」駅から徒歩約1分、「札幌駅前通」沿いに位置する商業施設です。周辺には、駅前大型商業施設やオフィスが集積し、商業・ビジネスの中心地となっています。また、JR「札幌」駅と市営地下鉄「大通」駅を結ぶ地下道の出入口も至近にあり、交通利便性が非常に優れた立地であります。

(2)建物施設・テナント等
本物件は、平成6年7月に竣工した地下2階地上8階の商業施設です。平成7年に、良好な景観形成に寄与している建造物に贈られる第7回札幌市都市景観賞を受賞しています。
現在は、4テナントと、5年から10年の中長期の賃貸借契約を締結しており、今後も安定したキャッシュフローが確保できるものと考えております。

3.取得資産の内容
特定資産の種類
不動産信託受益権(予定)
(注)本物件は本日現在信託の設定がされておらず、本投資法人の取得に際して信託設定
がなされる予定です。
信託受託者三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間(予定)平成24年6月29日から平成34年6月30日
所在地(住居表示)北海道札幌市中央区北4条西3丁目1番1
用途店舗
面積(登記簿)
土地323.96u
建物2,685.39u(延床面積)
構造(登記簿)鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付地上8階建
竣工(登記簿)平成6年7月14日
所有・それ以外の別所有権
前所有者(前受益者)オリックス不動産株式会社
取得価格1,900,000,000円(消費税および地方消費税等を除く)
鑑定評価額1,980,000,000円
価格時点平成24年4月1日
鑑定評価機関株式会社中央不動産鑑定所
取得予定年月日平成24年6月29日
交通
JR線「札幌」駅から徒歩約2分
札幌市営地下鉄線「さっぽろ」駅から徒歩約1分
用途地域等商業地域、防火地域
設計株式会社画工房
構造設計株式会社画工房
施工鹿島建設株式会社
建築確認機関行政
主な設備・仕様等
[エレベーター]2基(6人乗り1基、11人乗り1基)
[駐車場]なし
耐震性に関する事項
PML0.67%(NKSJリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく)
PML(ProbableMaximumLoss)とは、確率統計論的に平均475年に一度起こりうる強さの地震(再現期間475年)を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、再調達価格に対して占める割合(%)を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額(横軸)とその損失をもたらす地震の年超過確率(縦軸)の関係を表すイベントリスクカーブを元に算定します。損失評価には建物の耐震性能や地震動の性状等に不確実性が伴うため、PMLは信頼水準90%の値を記載しております。なお、PMLの数値は、小数点第1位を四捨五入して記載しております。
担保の状況なし
その他特筆すべき事項なし
テナントの総数4
総賃料収入12百万円/月(駐車場等を除く、平成24年6月27日現在)
敷金・保証金139百万円(平成24年6月27日現在)
総賃貸面積2,181.73u(平成24年6月27日現在)
総賃貸可能面積2,181.73u(平成24年6月27日現在)
直近の稼働率100.0%(平成24年6月27日現在)
想定NOI
年間126百万円
(注)想定NOIは、資産運用会社が、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に、取得年度の特殊要因を排除し算出した定常稼働時の想定収支です。前提は、以下の通りです。
(当期の予想数値ではありません。)
@稼働率:100%
A公租公課は平成24年度課税標準額ベース


4.取得先の概要
(平成24年6月21日現在)
名称オリックス不動産株式会社
所在地東京都港区芝二丁目14番5号
代表者の役職・氏名代表取締役山谷佳之
事業内容
マンション・戸建て・オフィスビル等の開発・分譲、マンション・店舗・オフィス等の賃貸・管理等
資本金200百万円
設立年月日平成11年3月11日
大株主及び持ち株比率オリックス株式会社100%
純資産非公表
総資産非公表
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係

資本関係
本投資法人と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。なお、当該会社は本資産運用会社の親会社であるオリックス株式会社が出資する会社であり、本資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律(以下、「投信法」といいます。)に規定する利害関係人等に該当します。

人的関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。

取引関係
平成24年2月期において、本投資法人は当該会社から2物件(取得価格6,150百万円)の資産を取得し、当該会社に1物件(譲渡価格1,360百万円)を譲渡しています。また、平成24年8月期において、3物件(取得価格4,974百万円)の資産を取得しています。

関連当事者への
該当状況
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、上記のとおり、当該会社は本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当します。

5.物件取得者等の状況
前所有者前々所有者
会社名オリックス不動産株式会社特別な利害関係にある者以外
特別な利害関係にある者との関係
上記4.「取得先の概要」参照―
取得経緯・理由等売却目的―
取得時期平成19年4月3日―
取得価格
前所有者が1年を超えて所有してい
るため記載を省略します。

6.媒介の概要
該当なし

7.決済方法
取得資金:借入金(予定)、自己資金
(注)詳細は、平成24年6月19日付で公表した「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。
支払条件:引渡時100%


8.利害関係人等との取引
オリックス不動産株式会社から本物件を取得します。また、本物件の不動産管理について、同社とプロパティマネジメント業務委託契約を締結します。
本物件の取得については、資産運用会社の社内規程である関係会社取引規程に基づき、資産運用会社のリスク・コンプライアンス委員会及び取締役会の審議を経た上で、本投資法人役員会の承認を得ております。
また、本物件の不動産管理については、資産運用会社のリスク・コンプライアンス委員会の審議を経た上で、取締役会の承認を得ており、本投資法人役員会への報告がなされました。これら利害関係人等の概要については、上記4.「取得先の概要」をご参照ください。

9.取得の日程
平成24年6月27日(予定)売買契約締結
平成24年6月29日(予定)決済・物件引渡し

10.今後の見通し
本物件取得による本投資法人の平成24年8月期(第21期:平成24年3月1日〜平成24年8月31日)及び平成25年2月期(第22期:平成24年9月1日〜平成25年2月28日)の運用状況へ与える影響は軽微であり、平成24年2月期(第20期:平成23年9月1日〜平成24年2月29日)決算短信で公表した平成24年8月期及び平成25年2月期の運用状況の予想に変更ございません。

参考資料
T.新規取得物件の写真、地図
U.鑑定評価書等概要
V.本物件取得後の運用資産一覧

以上



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