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国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ(ヴィラドール秋葉原)

会社名 : 積水ハウス・SI 投資法人, 入力日: 20120629, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

積水ハウス・SI投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、本日、下記のとおり資産の取得を決定し、取得を完了しましたので、お知らせいたします。


1.取得の概要
@物件の名称:ヴィラドール秋葉原(注)
A取得資産:不動産を主な信託財産とする信託受益権
B取得価格:1,560,000,000円(但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消
費税を除きます。)
C売買契約締結日:平成24年6月29日
D取得日:平成24年6月29日
E取得先:東西セレクト・ツー有限会社
F取得資金:自己資金による取得
(注)本日現在の物件名称は「ヴィラドール秋葉原」ですが、本投資法人が発表した平成24年5月16日付プレスリリース「本投資法人のブランド戦略に関するお知らせ」における“平成24年8月から順次名称を変更する予定の保有物件”に本物件を追加し、物件名称を「エスティメゾン秋葉原」に変更する予定です。

2.取得の理由
@理由:本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、安定した収益の確保と東京圏主要都市部における住居のポートフォリオ充実を図るため、取得を行うもので
す。
A物件の特色:本物件は、東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩約3分、JR山手線・JR京浜東北線「御徒町」駅徒歩約5分、JR山手線・JR中央・総武線・JR京浜東北線等「秋葉原」駅徒歩約8分に位置するシングルタイプの賃貸マンションです。本物件の近隣地域は、南方の秋葉原駅周辺が、世界有数の電気街及びサブカルチャーの発信地として著名であり、
本物件北方の御徒町駅周辺には、通称「アメ横」として著名な商店街があります。また、本物件から東京駅へのアクセスは、各路線から10分程度とアクセスに優れることから単身者層の需要が見込め、また、秋葉原駅周辺の再開発により街区が整然と整備され、商業施設、オフィスビルが配置され繁華性が増したこと等により今後も安定した賃貸需要が期待できます。

3.取得資産の内容
特定資産(信託受益権)の概要
信託受託者みずほ信託銀行株式会社信託期間満了日平成34年6月末日
所在地
(住所)東京都台東区上野3丁目4番2
(地番)東京都台東区上野三丁目45番1
土地
所有形態:所有権
建物
所有形態:所有権
用途地域商業地域用途:共同住宅
面積(u)458.32延床面積(u)2,821.47
容積率(用途地域指定):600%
構造・階数:RC、12F/B1F
建蔽率(用途地域指定):80%
建築時期:平成18年2月24日
取得価格(千円)1,560,000
担保設定の有無:なし
賃貸借及び管理の概況
総賃貸可能面積(u)2,324.65
テナント総数:1
総賃貸面積(u)2,295.55
賃貸可能戸数(戸)79
稼働率(面積ベース)98.7%
賃貸戸数(戸)78
敷金(千円)11,022
総賃料収入
参考資料1「取得資産の鑑定評価書の概要」をご参照ください。
プロパティ・マネジメント会社:株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社:株式会社長谷工ライブネット
鑑定評価書の概要(金額単位:千円)建物エンジニアリングレポート(建物状況評価)等の概要
評価方法
株式会社中央不動産鑑定所による鑑定評価
調査報告会社
株式会社ERIソリューション
鑑定評価額1,658,000
修繕費(千円)
緊急0
価格時点平成24年6月1日
1年以内302〜12年間50,230
建物再調達価格(千円)696,000
予想最大損失率(PML)11.1%
特記事項
1.信託不動産の容積率の限度は、指定容積率600%のところ、前面道路の幅員(8.82m)による容積率の制限を受けています。また、特定道路までの距離による前面道路幅員の加算(建築基準法第52条第9項)により558.60%となっています。
2.信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
【記載事項の説明】
@「所在地(住所)」欄には住居表示を、「所在地(地番)」欄には登記簿(登記記録を含みます。以下同じです。)上表示されている地番(複数ある場合にはそのうち1筆の地番)を、それぞれ記載しています。
A土地及び建物の「所有形態」欄には、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
B土地の「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)
第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
C土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積(複数ある場合にはその合計)を記載しています。
D土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
E土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
F建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
G建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている主たる建物の床面積の合計を記載しています。
H建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、F:階数、B:地下
I建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
J「賃貸借及び管理の概況」欄の数値は、平成24年5月31日現在の情報を記載しており、取得資産の前所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。なお、「総賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約の表示に明白な誤謬がある場合は、竣工図面等をもとに記載しています。また、信託受託者は、マスターリース会社との間でマスターリース契約を締結しており、マスターリース会社が賃貸人となっているため、「テナント総数」欄は1として記載しています。
K「予想最大損失率(PML)」欄の数値は、株式会社ERIソリューション作成の地震リスクに関する報告書に基づくものです。地震リスクに関する報告書の記載は調査報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではあり
ません。なお、「予想最大損失率(ProbableMaximumLoss)」とは、地震による予想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。なお、小数第二位を四捨五入して記載しています。

4.取得先の概要
(1)名称東西セレクト・ツー有限会社
(2)所在地東京都千代田区内幸町二丁目2番2号
(3)代表者取締役山ア亮雄
(4)事業内容
1.不動産の売買、所有、管理、賃貸、運用及びその仲介
2.不動産信託受益権の保有及び売買
3.前各号に附帯する一切の業務
(5)資本金3百万円
(6)設立年月平成18年4月
(7)出資者東西セレクト・ツー一般社団法人
(8)投資法人・資産運用会社と
当該会社の関係
本投資法人及び本投資法人が資産の運用を委託する積水ハウス・SIアセットマネジメント株式会社(以下「資産運用会社」といいます。)並びに本投資法人及び資産運用会社の関係者及び関係会社から当該会社へは直接・間接問わず出資はありません。また、本投資法人及び資産運用会社並びに本投資法人及び資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の出資者(原出資者を含む。)との間に特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。

5.物件取得者等の状況
本物件は、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではないため、記載を省略します。

6.取得資産の設計等に関する事項
物件名称建築主建物設計者構造設計者施工者建築検査機関
ヴィラドール秋葉原
京阪電鉄不動産株式会社
株式会社長谷工コーポレーション
株式会社長谷工コーポレーション
株式会社長谷工コーポレーション
株式会社国際確認検査センター
本投資法人は、取得資産について、専門の第三者機関(株式会社ERIソリューション)に構造計算書の確認調査を委託し、当該調査の検証範囲においては、設計者の故意による違法な構造計算書の改ざん等の偽造は認められず、また、設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の問題は見受けられない旨の検証結果を受けています。
(参考)専門機関の概要
機関名株式会社ERIソリューション
本店所在地東京都港区赤坂八丁目10番24号
代表者代表取締役社長増田明世
資本金80百万円
主な事業の内容
1.建築物に関する調査・診断・検査・評価・格付・鑑定・監査業務
2.住宅に関する調査・診断・検査・評価・格付・鑑定・監査業務
3.共同住宅・区分所有建物の管理に関する評価・格付・鑑定・監査業務
4.環境・省エネルギー分野に関する調査・診断・検査・評価・格付・鑑定・監査業務
5.「建築基準法」に基づく定期調査業務等

7.媒介の概要
媒介者は国内一般事業会社です。当該国内一般事業会社につきましては、先方より開示についての承諾が得られていないことから非開示としていますが、本投資法人及び資産運用会社との間に特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。

8.決済方法
本投資法人は、本日付で取得代金等を一括して取得先に支払っています。

9.取得の日程
取得資産の取得の日程は以下のとおりです。
取得決定日平成24年6月29日
信託受益権譲渡契約締結日平成24年6月29日
代金支払日平成24年6月29日
信託受益権の移転日(取得日)平成24年6月29日

10.今後の見通し
取得資産の取得による、平成24年5月16日付で公表した平成24年9月期(平成24年4月1日〜平成24年9月30日)における本投資法人の運用状況の予想に与える影響は軽微であり、運用状況の予想の変更はございません。

以上



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