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資産の取得に関するお知らせ(アルファタワー札幌南4条)

会社名 : 日本賃貸住宅投資法人, 入力日: 20120820, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

日本賃貸住宅投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、本日開催の役員会において、下記のとおり運用資産の取得(以下「本件取得」といいます。)を決定いたしましたので、お知らせいたします。


1.基本方針
本投資法人は、収益力向上により投資主の皆様に長期的に安定した利益配分を実施するため、@『東京23区を中心とした首都圏での新規物件の取得』、A『主に首都圏以外の小型物件を一部売却し、地域トップクラスの新規物件の取得』により、ポートフォリオの質の向上と資産規模の継続的拡大を目指しております。

2.取得予定資産の取得理由と物件概要
本投資法人は、取得予定資産の収益性、立地、建物の築年や商品性等のクォリティーを総合的に勘案し、中長期的な競争優位性の観点で上記基本方針Aに合致するため、投資を決定致しました。
なお、同基本方針A(主に首都圏以外の小型物件の一部売却)に従い、本日、北九州所在の1物件の譲渡を決定致しました。物件譲渡の詳細については、本日付のプレスリリース「資産の譲渡に関するお知らせ」をご参照ください。
本日決定の資産の取得及び譲渡の完了時点(平成24年9月4日)の本投資法人の総資産規模は、177棟、約1,543億円(取得価格ベース、総戸数9,836戸)となる見込みです。

<取得予定資産>
物件番号:O-1-128
物件名称:アルファタワー札幌南4条
地域区分:政令指定都市等(北海道札幌市)
賃貸住宅カテゴリー:ワンルーム
取得予定価格(A)(千円):1,185,000
鑑定評価額(平成24年7月)(B)(千円):1,230,000
取得予定価格と鑑定評価額の差額(B)-(A)(千円)((B-A)/A):45,000(3.8%)

【物件の特徴】
・本物件は、札幌市営地下鉄東西線「バスセンター前」駅から徒歩6分に位置し、オフィスビルや商業施設の集積する「さっぽろ」駅まで地下鉄で2駅、「大通」駅まで1駅と良好なアクセスを有します。
・本物件は、四季を通じてイベントが開催される大通公園や「憩いの場」として新たに整備された創成川公園、花火大会が開催される豊平川に近く、住環境も良好なエリアです。
・本物件が位置する創成川東部地区は、「良好な市街地環境の創出」を図るため、札幌市が地区計画を策定し、商業施設等の生活利便施設を積極的に誘致しているエリアです。

(参考)基本方針Aに基づいた第12期以降の地方物件の入替実績

【取得】
2物件取得価格合計2,425百万円(平均NOI利回り(鑑定NOI/取得価格)7.3%=NOI額176百万円)(平成24年2月ウエストパーク支倉(仙台)1,240百万円、同年8月本取得予定資産(札幌)1,185百万円)
※2物件の鑑定価格から取得価格を差し引いた含み益+275百万円

【売却】
9物件簿価合計3,215百万円(平均NOI利回り(実績NOI/簿価)4.4%=NOI額142百万円)
(平成24年3月8物件(札幌3・北九州2・福岡3)2,558百万円、同年9月北九州1物件656百万円)
※9物件の売却損益合計▲959百万円等については、負ののれん発生益に基づいた配当積立金を充当

3.取得予定資産の内容
O-1-128アルファタワー札幌南4条
取得予定資産の種別:不動産
取得予定価格:1,185,000千円
信託受託者―信託契約期間―
◇物件の特性
当該物件は札幌市営地下鉄東西線「バスセンター前」駅から徒歩6分に位置しています。オフィスビルや商業施設の集積する「さっぽろ」駅まで地下鉄で2駅、「大通」駅まで1駅と、アクセスにも優れています。
四季を通じイベントが開催される大通公園や整備され新たな「憩いの場」となった創成川公園、花火大会が開催される豊平川にも近く、住環境も良好です。
また札幌市では、当該物件が位置する創成川東部地区における地区計画を策定し、「良好な市街地環境の創出」を図るために、商業施設等の生活利便施設を積極的に誘致しています。
これらにより、単身者・ファミリーともに居住ニーズの高いエリアであり、1LDKと2LDKから構成される当該物件は、安定稼働が見込まれます。
◇物件の概要
所在地(注1)
(住居表示)北海道札幌市中央区南四条東三丁目17番地3(住居表示未実施地区)
(地番)北海道札幌市中央区南四条東三丁目17番3
土地
所有形態:所有権
用途地域(注2)商業地域
敷地面積(注1):913.51u
容積率/建ぺい率(注3):400%/80%
建物
所有形態所有権用途(注1):共同住宅・店舗
延床面積(注1):5,677.20u
建築時期(注1):平成21年4月15日
構造・階数(注1):鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
タイプ別賃貸可能戸数:100戸(店舗:2戸、1LDK:56戸、2LDK:42戸)
PM業務予定受託者:株式会社タカラ
マスターリース予定業者:合同会社日本賃貸住宅マスターリース予定種別パス・スルー
◇不動産鑑定評価書の概況(注4)◇賃貸借の概況(注5)
不動産鑑定会社一般財団法人日本不動産研究所テナント総数(注6)1
価格時点:平成24年7月1日
賃貸可能面積(注7):4,413.21u
鑑定評価額:1,230,000千円
賃貸面積:4,175.90u
直接還元法による価格:1,230,000千円
月額賃料(注8):8,122千円
総運営収益:103,742千円
敷金・保証金等:7,684千円
総運営費用:25,730千円
稼働率(戸数ベース):95.0%
運営純収益(NOI):78,012千円
稼働率(面積ベース)(注9):94.6%
一時金の運用益:168千円
◇建物エンジニアリング・レポートの概況(注10)
資本的支出:2,856千円
純収益(NCF)75,324千円
調査会社:株式会社ERIソリューション
直接還元利回り:6.1%
調査時点:平成24年8月3日
DCF法による価格:1,230,000千円
緊急修繕費:0千円
割引率5.9%
短期修繕費(1年以内計):6,390千円
最終還元利回り:6.3%
長期修繕費(2〜12年計):83,280千円
積算価格:1,050,000千円
地震PML(予想最大損失率):3.3%
特記事項:該当事項はありません
担保設定予定の有無:無

(注1)「所在地(地番)」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているものを記載しています。なお、「構造・階数」欄は、次の略称により記載しています。SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、RC:鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造(注2)「用途地域」欄には、都市計画法第8条第1号第1項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(注3)「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。

(注4)「不動産鑑定評価書の概況」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の当該鑑定会社により作成された取得予定資産に係る鑑定評価書の概要を記載しています。また、詳細項目については、後記「(参考資料@)取得予定資産価格に関する鑑定評価サマリー」を御参照ください。なお、「純収益(NCF)」は、【賃貸純収益(NOI)+一時金の運用益−資本的支出】になります。金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注5)「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の平成24年6月30日時点における数値及び情報を記載しています。
(注6)「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数を「1」として記載しています。
(注7)「賃貸可能面積」は、平成24年6月30日時点の運用資産に係る建物の賃貸が可能な床面積を記載しており、倉庫、駐車場、管理人室、看板、自動販売機及びアンテナ等の、賃借人の主たる賃貸目的に付随して賃貸される面積並びに賃貸人が当該建物の維持管理のために賃貸(使用貸借を含みます。)する面積は除きます。なお、賃貸可能面積については、壁芯面積を採用し、各住戸に割り当てられたメーターボックスやパイプスペースの面積を含めるものとしています。
(注8)「月額賃料」欄には、取得予定資産に係る平成24年6月30日時点における数値及び情報をもとに月額賃料収入(賃料、共益費及び駐車場収入等)を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注9)「稼働率(面積ベース)」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、百分率で小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注10)「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等は小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、地震PMLは、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より平成24年6月に取得したものになります。

4.取得資産の建築主、建物設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算書に関する調査機関本投資法人は、一般の建物デュー・デリジェンスのプロセスに加え、第三者専門機関に対し構造計算書に関する追加的な調査を依頼し、取得予定資産について、建築図面、構造図面、構造計算書等をレビューし、建築基準法に適合しているか否かについての検証を行いました。
上記調査の結果、いずれにおいても建築基準法違反は検出されませんでした。

建築主:アルファコート株式会社
建物設計者施工者確認検査機関:積水ハウス株式会社
構造計算書調査機関:積水ハウス株式会社
株式会社国際確認検査センター:株式会社ERIソリューション

5.取得先の概要
商号:アルファコート株式会社
本店所在地:札幌市中央区北一条西五丁目3番地
代表者:川村裕二
事業内容:住宅事業、不動産仲介事業、不動産流動化事業、都市再開発事業等
資本金:1億円
設立年月日:平成16年3月22日
純資産:371百万円(平成24年5月31日現在)
総資産:3,867百万円(平成24年5月31日現在)
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係:本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。また、当該会社は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産運用会社の社内規程である利害関
係者取引規則に定める「利害関係者」に該当しません。

6.物件取得者等の状況
該当事項はございません。

7.媒介の概要
媒介予定者は国内宅地建物取引業者ですが、媒介予定者の意向により名称を含め詳細は非開示としています。本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。また、当該会社は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産運用会社の社内規定である利害関係人取引規定に定める「利害関係者」に該当しません。

8.取得予定資金
自己資金

9.決済方法等
売買実行時に全額決済を行います。

10.取得の日程
取得決定日:平成24年8月20日
取得契約締結日:平成24年8月20日
代金支払日:平成24年8月31日
物件譲受日:平成24年8月31日

11.今後の見通し
本件取得による平成24年9月期(平成24年4月1日〜平成24年9月30日)の運用状況への影響は、本日リリースの「平成24年9月期(第13期)運用状況予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」を御参照ください。



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