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国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ(グレンパーク笹塚)

会社名 : 積水ハウス・SI投資法人, 入力日: 20120820, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

積水ハウス・SI投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、本日、下記のとおり資産の取得を決定
いたしましたので、お知らせいたします。


1.取得の概要
@物件の名称:グレンパーク笹塚(注)
A取得予定資産:不動産を主な信託財産とする信託受益権
B取得予定価格:2,830,000,000円(但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。)
C売買契約締結日:平成24年8月20日
D取得予定日:平成24年9月5日
E取得先:ケーエージー・エイト・インベストメント特定目的会社
F取得資金:借入金及び自己資金による取得を予定
(注)本日現在の物件名称は「グレンパーク笹塚」ですが、本投資法人による取得後、入居者に対し一定期間の周知を行った後、「エスティメゾン笹塚」に変更する予定です。

2.取得の理由
@理由:本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、安定した収益の確保と東京圏主要都市部における住居のポートフォリオ充実を図るため、取得を行うもので
す。
A物件の特色:本物件は、京王線「笹塚」駅徒歩約5分に位置し、中高層店舗兼共同住宅が多い商住混在地域に立地するシングル・コンパクトタイプの賃貸マンションです。当該物件の最寄駅からターミナル駅である「新宿」駅へのアクセスは約5分、「東京」駅まで約30分程度と都心部及び都内主要地域へのアクセスは良好です。また、最寄駅周辺には商
店街が形成され、小売店舗等の商業施設が存するほか、当該物件の近隣には「新宿」・「下北沢」・「明大前」の各駅を中心に多種多様な商業施設が集積する地域があり、生活利便性も良好です。更に、建物については、設計、品等について良好であり、設備面についてもテナントの要求する水準を十分充たすものとなっていることから、当該物件の主な需要層として各種利便性を志向する単身ビジネスマン等が考えられます。

3.取得予定資産の内容
特定資産(信託受益権)の概要
信託受託者(予定)みずほ信託銀行株式会社
信託期間満了日(予定)平成34年9月末日
所在地
(住所)東京都渋谷区笹塚一丁目61番17
(地番)東京都渋谷区笹塚一丁目61番7他1筆
土地
所有形態:所有権
建物
所有形態:所有権
用途地域:商業地域
用途:共同住宅
面積(u):909.33
延床面積(u):4,263.10
容積率(用途地域指定):500%、400%
構造・階数:RC、10F
建蔽率(用途地域指定)80%
建築時期:平成16年9月7日
取得予定価格(千円):2,830,000
担保設定の有無:なし
賃貸借及び管理の概況
総賃貸可能面積(u):3,701.70
テナント総数:1
総賃貸面積(u):3,234.71
賃貸可能戸数(戸):90
稼働率(面積ベース):87.4%
賃貸戸数(戸):79
敷金(千円):19,745
総賃料収入
参考資料1「取得予定資産の鑑定評価書の概要」をご参照ください。
プロパティ・マネジメント会社:積和不動産株式会社
マスターリース会社:積和不動産株式会社
鑑定評価書の概要(金額単位:千円)建物エンジニアリングレポート(建物状況評価)等の概要
評価方法:大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価
調査報告会社:株式会社東京建築検査機構
鑑定評価額:2,860,000
価格時点:平成24年7月13日
修繕費(千円):緊急100
1年以内02〜12年間:37,050
建物再調達価格(千円):803,000
予想最大損失率(PML):8.5%
特記事項
1.信託不動産に係る土地の容積率は、北側国道境界より30mまでの範囲は500%、北側国道境界より30m超の範囲は400%となっており、その対象面積による加重平均を算出すると、445.18%となります。
2.信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80%ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
3.建築基準法第42条第2項により、39.28uの私道負担があります。
【記載事項の説明】
@「所在地(住所)」欄には住居表示を、「所在地(地番)」欄には登記簿(登記記録を含みます。以下同じです。)上表示されている地番(複数ある場合にはそのうち1筆の地番)を、それぞれ記載しています。
A土地及び建物の「所有形態」欄には、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
B土地の「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)
第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
C土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積(複数ある場合にはその合計)を記載しています。
D土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
E土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
F建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
G建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている主たる建物の床面積の合計を記載しています。
H建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、F:階数

I建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
J「賃貸借及び管理の概況」欄の数値は、平成24年6月末日現在の情報を記載しており、取得予定資産の現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。なお、「総賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約の表示に明白な誤謬がある場合は、竣工図面等をもとに記載しています。また、信託受託者(予定)は、マスターリース会社との間で平成24年9月5日に新規のマスターリース契約を締結する予定であるため、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得しているものと仮定し、「テナント総数」欄は1として記載しています。
K「プロパティ・マネジメント会社」欄には、本日現在において取得予定資産に係る各信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務の受託につき合意しているプロパティ・マネジメント予定会社を記載しています。
L「マスターリース会社」欄には、マスターリース契約を信託受託者(予定)との間で締結を予定している賃借人を記載しています。
M「予想最大損失率(PML)」欄の数値は、株式会社東京建築検査機構作成の地震リスクに関する報告書に基づくものです。地震リスクに関する報告書の記載は調査報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。なお、「予想最大損失率(ProbableMaximumLoss)」とは、地震による予想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。なお、小数第二位を四捨五入して記載しています。

4.取得先の概要
(1)名称:ケーエージー・エイト・インベストメント特定目的会社
(2)所在地:東京都江東区亀戸六丁目56番15号
(3)代表者:代表取締役粟国正樹
(4)事業内容
1.資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産
の譲受け並びにその管理及び処分に係る業務
2.その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
(5)資本金:51百万円
(6)設立年月:平成19年3月
(7)出資者
非開示(先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示
としています。)
(8)投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人及び本投資法人が資産の運用を委託する積水ハウス・SIアセットマネジメント株式会社(以下「資産運用会社」といいます。)並びに本投資法人及び資産運用会社の関係者及び関係会社から当該会社へは直接・間接問わず出資はありません。また、本投資法人及び資産運用会社並びに本投資法人及び資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社
の出資者(原出資者を含む。)との間に特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。

5.物件取得者等の状況
本物件は、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではないため、記載を省略します。

6.取得予定資産の設計等に関する事項
物件名称:グレンパーク笹塚
建築主:株式会社ダイナシティ
建物設計者:株式会社アデッソ一級建築士事務所
構造設計者:株式会社アデッソ一級建築士事務所
施工者:前田建設工業株式会社
建築検査機関:一般財団法人住宅金融普及協会
本投資法人は、取得予定資産について、専門の第三者機関(株式会社東京建築検査機構)に構造計算書及び構造図等についての調査を委託し、本構造計算書等に特に故意の改ざん・偽造等の不正はない旨の簡易審査の結果報告を受けています。
(参考)専門機関の概要
機関名:株式会社東京建築検査機構
本店所:在地東京都中央区東日本橋一丁目1番4号
代表者:代表取締役社長小林勝一
資本金:180百万円

主な事業の内容
1.建築基準法に基づく指定確認検査業務
2.建築基準法に基づく指定性能評価機関業務
3.建築基準法に基づく指定構造計算適合性判定機関業務
4.住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関業務
5.住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録試験機関業務等

7.媒介の概要
該当ありません。

8.利害関係人等との取引
上記、プロパティ・マネジメント業務及びマスターリース会社としての業務を、それぞれ委託する予定である積和不動産株式会社は、資産運用会社の発行済株式総数の75%を保有する積水ハウス株式会社の完全子会社であり、投資信託及び投資法人に関する法律で定める資産運用会社の利害関係人等に該当し、本投資法人の利益相反対策にかかる自主ルールに定める利害関係者に該当します。したがって、かかる業務の委託について、上記自主ルールに従い、資産運用会社のリスク管理・コンプライアンス室による承認、資産運用会
社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会並びに本投資法人の役員会による審議及び決定または決議を経る予定です。

9.決済方法
本投資法人は、取得代金等を取得予定日に一括して取得先に支払う予定です。

10.取得の日程
取得予定資産の取得の日程は以下のとおりです。
取得決定日:平成24年8月20日
信託受益権:譲渡契約締結日平成24年8月20日
代金支払日:平成24年9月5日(予定)
信託受益権の移転日(取得予定日):平成24年9月5日(予定)

11.今後の見通し
取得予定資産の取得による、平成24年5月16日付で公表した平成24年9月期(平成24年4月1日〜平成24年9月30日)における本投資法人の運用状況の予想に与える影響は軽微であり、運用状況の予想の変更はございません。

以上



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