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グッドタイムリビング新浦安

会社名 : オリックス不動産投資法人 , 入力日: 20120823, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

本投資法人は、平成24年8月23日付で下記のとおり資産の取得を決定致しましたので、お知らせ致します。



1.取得の概要
取得予定資産:不動産信託受益権(予定)
(注)本物件は、本日現在信託の設定がされておらず、本投資法人の取得に際して信託設定がなされる予定です。
取得価格:1,550,000,000円(消費税および地方消費税等を含みません。)
取得予定日:平成24年9月6日
売主:ホスピタリティ・レジデンス・ツー特定目的会社
取得資金:借入金(予定)
支払条件:契約時5,000,000円、引渡時残額一括決済

2.取得の理由
本投資法人は、中長期的な分配金水準の維持向上を目指すため、キャッシュフローの安定性・収益性に優れた不動産への厳選投資および、資産入替えによるポートフォリオの質の向上に取り組んでおります。かかる投資戦略に基づき、「用途分散」・「地域分散」を考慮した優良不動産への投資を積極的に進めており、今般、当該介護付有料老人ホーム(特定施設)(以下、「本物件」)を取得することと致しました。
本物件は、オペレーター(施設運営事業者)の実績・運営能力の高さにより、長期に渡る高稼働を維持し、キャッシュフローの安定性を有しております。
本物件取得と同日付けで、オリックス不動産株式会社と賃料保証型マスターリース契約を締結予定であり、中長期的な安定収益が期待できるものと考えております。
本投資法人は、今後も、「用途分散」・「地域分散」によるリスク低減、中長期的な分配金の安定性及び成長性の維持・向上に配慮した「総合型ポートフォリオ」の構築を目指してまいります。

(1)立地
本物件は、JR京葉線「新浦安」駅よりバス約10分、最寄りのバス停より徒歩約3分に位置します。周辺の明海地区は、平成21年3月に土地区画整理事業が完了しており、住宅・商業施設・公園緑地・道路等が計画的に整備された統一感のある街並みを形成し、優れた住環境から人気の高いエリアです。

(2)建物施設・オペレーター等
本物件は、介護付有料老人ホームとして設計され、プライバシーを尊重した一人部屋66室と二人部屋8室の全74室で構成されています。また、共用施設には、レストラン・パーティールーム・ファミリールーム(家族用宿泊室)・ビューティーサロン(理美容室)・医務室等を擁し、介護・医療に留まらない「上質な住まい」の提供を行っています。
本物件のオペレーターである、オリックス・リビング株式会社は平成17年4月1日にオリックス不動産株式会社と日本の介護・医療の第一人者である春山満氏が率いる株式会社ハンディネットワークインターナショナルが共同出資(資本金5千万円、出資比率75%対25%)して設立した高齢者住宅運営会社です。
「『生活・介護・医療』の一貫したサービスの提供」というコンセプトとオリックスグループの信用力を支持され、首都圏・関西圏において20施設の運営実績があります。

3.取得資産の内容
特定資産の種類
不動産信託受益権(予定)
(注)本物件は、本日現在信託の設定がされておらず、本投資法人の取得に際して信託設
定がなされる予定です。
信託受託者(予定)三菱UFJ信託銀行株式会社(予定)
信託契約期間(予定)平成24年9月6日から平成44年9月30日
所在地(住居表示)千葉県浦安市明海六丁目1番3号
用途(登記簿)老人ホーム
面積(登記簿)
土地4,958.86u
建物4,111.04u(延床面積)
構造(登記簿)鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
竣工(登記簿)平成18年10月31日
所有・それ以外の別所有権
前所有者ホスピタリティ・レジデンス・ツー特定目的会社
取得価格1,550,000,000円(消費税および地方消費税等を除く)
鑑定評価額1,640,000,000円
価格時点平成24年8月1日
鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所
取得予定年月日平成24年9月6日
交通JR京葉線「新浦安」駅からバス約10分、最寄りのバス停より徒歩約3分
用途地域等第一種中高層住居専用地域
設計三井住友建設株式会社
構造設計三井住友建設株式会社
施工三井住友建設株式会社
建築確認機関株式会社東京建築検査機構
主な設備・仕様等
[エレベータ]2基(乗用13人乗り×1、寝台用15人乗り×1)
[小荷物専用昇降機]1基[駐車場]19台[駐輪場]24台
耐震性に関する事項
PML6.64%(NKSJリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく)
PML(ProbableMaximumLoss)とは、確率統計論的に平均475年に一度起こりうる強さの地震(再現期間475年)を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、再調達価格に対して占める割合(%)を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額(横軸)とその損失をもたらす地震の年超過確率(縦軸)の関係を表すイベン

トリスクカーブを元に算定します。損失評価には建物の耐震性能や地震動の性状等に不確
実性が伴うため、PMLは信頼水準90%の値を記載しております。
担保の状況なしその他特筆すべき事項
東日本大震災の影響により、物件が所在する明海地区全域において今後3年で浦安市による「地籍調査(再測量)」が実施される予定であり、再測量の結果、敷地面積が変更される可能性があります。
テナントの総数1(平成24年9月6日時点)
総賃料収入

(注)開示することについてテナントの同意が得られていないため、非開示としております。
敷金・保証金

(注)開示することについてテナントの同意が得られていないため、非開示としております。
総賃貸面積4,143.60u(平成24年9月6日時点)
総賃貸可能面積4,143.60u(平成24年9月6日時点)
直近の稼働率100.0%(平成24年9月6日時点)
想定NOI
年間105百万円
(注)想定NOIは、資産運用会社が、取得時締結予定のオリックス不動産株式会社とのマス
ターリース契約等を基に、取得年度の特殊要因を排除し算出した定常稼働時の想定収支です。前提は、以下の通りです。(当期の予想数値ではありません。)
@稼働率:100.0%
A公租公課は平成24年度課税標準額ベース

4.取得先の概要
(平成24年8月17日現在)
名称ホスピタリティ・レジデンス・ツー特定目的会社
所在地東京都中央区日本橋室町三丁目1番20号
代表者の役職・氏名須貝信
事業内容
1.資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受け並びにその管理及び処分にかかる業務
2.その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
資本金100万円
設立年月日平成18年11月16日
大株主及び持ち株比率非公表
純資産非公表
総資産非公表
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。

関連当事者への該当状況
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
また、当該会社の関係者および関係会社は本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。

5.物件取得者等の状況
本物件の取得は、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。

6.媒介の概要
該当なし

7.決済方法
取得資金:借入金(予定)
支払条件:契約時5,000,000円、引渡時残額一括決済

8.取得の日程
平成24年8月23日(予定)売買契約締結
平成24年9月6日(予定)決済・物件引渡し

9.今後の見通し
本物件取得による本投資法人の平成25年2月期(第22期:平成24年9月1日〜平成25年2月28日)の運用状況に与える影響は軽微であり、平成24年7月30日付リリース「平成24年8月期及び平成25年2月期の運用状況及び分配予想の修正に関するお知らせ」で公表した運用状況の予想に変更はございません。

参考資料
T.新規取得物件の写真、地図
U.鑑定評価書等概要
V.本物件取得後の運用資産一覧

以上



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