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国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ(カスタリア榴ヶ岡)

会社名 : 大和ハウス・レジデンシャル投資法人, 入力日: 20120824, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

1.取得の理由
本投資法人は、本投資法人の規約に定める投資方針に基づきポートフォリオの拡充と分散及び中長期の安定した収益の確保等を目的として、「カスタリア榴ヶ岡(レガーロ仙台イーストパーク)」の取得(以下、「本取得」といいます。)を決定しました。

2.本取得の概要
物件の名称(注1)カスタリア榴ヶ岡(レガーロ仙台イーストパーク)
取得予定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権
契約締結予定日平成24年9月3日
取得価格(注2)1,208,573,065円
取得先(注3)非開示
取得予定日平成24年9月3日
決済方法引渡時全額支払
取得資金(注4)借入金及び自己資金
(注1)本投資法人は、上記資産の物件名称を変更する予定のため、変更後の名称を記載し、括弧内に本日現在の名称を記載しています。
(注2)取得にかかる諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含んでいません。
(注3)名称等の開示について同意が得られていないため、非開示としています。なお、取得先は、本投資法人又は大和ハウス・アセットマネジメント株式会社(以下「資産運用会社」といいます。)と特別な利害関係にある者に該当しません。
(注4)本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。

3.取得予定資産の内容
取得予定資産の所在地等賃貸借の概況(平成24年8月20日現在)
特定資産の種類
不動産を信託財産とする信託の受益権
テナント総数1
現所有者非開示賃貸可能戸数(戸)84
前所有者−賃貸戸数(戸)80
信託受託者三菱UFJ信託銀行株式会社賃貸可能面積(u)4,471.11

所在地
地番:仙台市若林区新寺四丁目2番1他賃貸面積(u)4,255.69
住居表示:仙台市若林区新寺四丁目2番35号
月額賃料(共益費込)(千円)8,274
土地
所有形態所有権敷金・保証金等(千円)13,426
面積(u)1,541.55
稼働率(面積ベース)(%)95.2
用途地域近隣商業地域
稼働率(戸数ベース)(%)95.2
建ぺい率/容積率80%/300%
PM会社:株式会社ワンアイド・キャピタル・アドバイザーズ(予定)
建物
所有形態所有権サブ・リース会社:株式会社ワンアイド・キャピタル・
アドバイザーズ(予定)
用途共同住宅サブ・リース種別パス・スルー型
延床面積(u)5,354.88
住戸タイプ内訳
構造・階数RC・陸屋根12階建
タイプ住戸比率(%)面積比率(%)
シングルタイプ
建築時期平成21年1月26日
DINKSタイプ91.7%/88.7%
ファミリータイプ8.3%/11.3%
ラージタイプ
エンジニアリング・レポート
建物調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
地震リスク分析
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
レポート日付平成24年8月レポート日付:平成24年7月
緊急修繕費(千円)-地震予想損失率(%)2.7
短期修繕費(1年以内)(千円)
土壌環境調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
長期修繕費(12年間)(千円)
27,316レポート日付平成24年8月
建物再調達価格(千円)1,033,200
エンジニアリング・レポートの概要
特に指摘された事項はありません
建築主・設計者・構造設計者・施工者及び建築確認機関
建築主
有限会社ガニメデ・インベストメント
施工者株式会社杉山組
設計者
株式会社杉山組
MADEINI設計事務所
建築確認機関日本ERI株式会社
構造設計者MADEINI設計事務所
その他情報
該当事項はありません。
立地環境等の物件特性
JR線「仙台」駅東口に広がる住宅地域であり、仙台駅から徒歩約14分、JR仙石線「榴ヶ岡」駅徒歩約10分の距離にあり、職・住近接を重視した単身者やファミリー層の住宅需要が見込まれる、生活利便性にも優れたエリアです。地下鉄の整備も進んでおり、今後さらに周辺環境においては利便性を含め住環境の良化が見込まれます。
特記事項
該当事項はありません。
【上記表の記載事項の説明】
物件の概要については、特段の記載がない限り、平成24年8月20日現在における情報です。
a.「取得予定資産の所在地等」欄に関する説明
(@)「現所有者」欄には、取得予定資産を本投資法人に譲渡する者を記載し、「前所有者」欄には、その前の所有者を記載しています。
(A)「信託受託者」欄には、取得予定資産の信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。
(B)「所在地(地番)」欄には、登記簿上表示されている地番(複数ある場合にはそのうちの1筆の地番)を、「所在地(住所)」欄には、取得予定資産の住居表示(住居表示のない取得予定資産は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの1所在地))を、それぞれ記載しています。
(C)土地及び建物の「所有形態」欄には、取得予定資産に関して信託受託者又は現所有者が保有する権利の種類を記載しています。
(D)土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。
(E)土地の「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(F)土地の「建ぺい率」欄には、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
(G)土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接道する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
(H)建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(I)建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物の各階の床面積の合計を記載しています。
(xi)建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ次を表します。

RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
(xA)建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
b.「賃貸借の概況」欄に関する説明
(@)「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、平成24年8月20日現在の情報を記載しており、取得予定資産の現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。
(A)「テナント総数」欄には、サブ・リース会社とマスターリース契約(一括賃貸借契約)が締結されている場合、テナント数は1として記載しています。この場合、サブ・リース会社が賃貸人となることの同意をすべてのエンド・テナントより取得したものと想定して賃貸戸数を計算しています。また、同一の者が複数の貸室を賃借している場合には、1テナントとして記載しています。
(B)「賃貸可能戸数」欄には、平成24年8月20日現在、取得予定資産について、賃貸が可能な戸数を記載しています。
(C)「賃貸戸数」欄には、平成24年8月20日現在、取得予定資産について、エンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結されている戸数を記載しています。
(D)「賃貸可能面積」欄には、取得予定資産について、賃貸が可能な面積を平成24年8月20日現在の情報を基に記載しています。
(E)「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、平成24年8月20日現在、取得予定資産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、取得予定資産の現所有者から提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。
(F)「月額賃料(共益費込)」欄には、原則として、平成24年8月20日現在、取得予定資産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載された月額賃料(共益費を含みますが、月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。消費税等は除きます。)の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(G)「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成24年8月20日現在、取得予定資産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき各エンド・テナントに対して返還義務を負う敷金・保証金等の合計額を記載しており、千円未満を切り捨てて記載しています。
(H)「稼働率(面積ベース)」欄には、取得予定資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(I)「稼働率(戸数ベース)」欄には、取得予定資産の賃貸可能戸数に占める賃貸戸数の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(xi)「PM会社」欄には、取得予定資産について、プロパティ・マネジメント業務を委託し又は委託する予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
(xA)「サブ・リース会社」欄には、取得予定資産について、第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約を本投資法人又は信託受託者との間で締結し又は締結する予定の賃借人を記載しています。
(xB)「サブ・リース種別」欄には、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー型」、賃料保証が付されているマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。「パス・スルー型」については、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。
c.「住戸タイプ内訳」欄に関する説明
(@)「住戸タイプ内訳」欄は、以下記載の分類に従って記載しています。
専有面積
シングルタイプ30u以下
DINKSタイプ30u超〜70u以下
ファミリータイプ70u超〜100u以下
ラージタイプ100u超
(A)「住戸比率」欄には、取得予定資産の各住戸タイプにおける賃貸可能戸数(ただし、店舗その他住居以外の用途のものを除きます。)に占める各住戸タイプの賃貸戸数の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。従って、記載されている比率の合計が100.0%にならない場合があります。
(B)「面積比率」欄には、取得予定資産の賃貸可能面積に占める各タイプの賃貸可能面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
従って、記載されている比率の合計が100.0%にならない場合があります。
d.「エンジニアリング・レポート」欄に関する説明
(@)「エンジニアリング・レポート」欄は、取得予定資産に関して作成されたエンジニアリング・レポートの記載に基づいて記載しています。
(A)「地震予想損失率」欄には、年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格(注)に対する比率(%)で示した数値を記載しています。
(注)再調達価格:既存建築物を調査時に新築した場合の費用をいいます。
e.「その他情報」欄に関する説明
「その他情報」欄には、取得予定資産の概要の各項目の記載について、本投資法人が注記が必要と考える事項に関する説明を記載しています。
f.「立地環境等の物件特性」欄に関する説明
「立地環境等の物件特性」欄は、取得予定資産に係る不動産鑑定評価書等の記載に基づいて、取得予定資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
g.「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄には、以下の事項を含む、取得予定資産の権利関係や利用等で本投資法人が重要と考える事項のほか、取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して本投資法人が重要と考える事項を記載しています。
(@)法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
(A)権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの
(B)取得予定資産の境界を越えた構築物等があるが協定書等が締結されていない場合や境界確認等に問題がある場合の主なもの
(C)共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの

4.取得先の概要
取得先は国内の有限会社ですが、名称等の開示について同意が得られていないため、非開示としています。なお、取得先は、本投資法人又は資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。

5.物件取得者等の状況
本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではないため、記載を省略します。

6.媒介の概要
(1)媒介者の概要
商号野村不動産アーバンネット株式会社
本店所在地東京都新宿区西新宿一丁目26番2号新宿野村ビル
代表者の役職・氏名取締役社長金畑長喜
主な事業の内容
住宅流通事業、事業用不動産流通事業、新築受託販売事業、リノベーションマンション事業、保険代理店事業、不動産情報サイト運営事業
資本金1,000百万円(平成24年3月31日現在)
設立年月日平成12年11月6日
本投資法人又は資産運用会社との関係

資本関係
本投資法人及び資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係
本投資法人及び資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係
本投資法人及び資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への該当状況
当該会社は、本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当しません。
その他
当該会社は、資産運用会社の社内規程に定める利害関係者に該当しません。

(2)媒介手数料の金額
媒介先からの同意を得られていないため、媒介手数料の金額については開示しておりません。

7.耐震性等に関する事項
本投資法人は、取得予定資産について、専門の第三者機関(東京海上日動リスクコンサルティング株式会社)に構造計算書を含む耐震構造の内容の精査・確認を委託し、取得予定資産にかかる建物について、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計が為されていると判断される旨の見解を得ています。また、本投資法人は、物件を取得する際のデュー・ディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確認の
調査とは別に、構造設計図や構造計算書等を用いた図面審査及び現地調査等により、地震リスク診断を実施しています。

8.今後の見通しについて
本取得を踏まえた平成25年2月期(平成24年9月1日〜平成25年2月28日)及び平成25年8月期(平成25年3月1日〜平成25年8月31日)の運用状況の予想については精査中であり、平成24年8月期決算短信にて公表(平成24年10月11日予定)する予定です。
以上



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