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資産の取得に関するお知らせ(オフィスビル合計 3 物件)

会社名 : ケネディクス不動産投資法人, 入力日: 20120920, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

資産の取得に関するお知らせ(オフィスビル合計3物件)
ケネディクス不動産投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、本日、下記の通り資産の取得を決定しましたので、お知らせいたします。


1.取得契約の概要
(1)取得資産:不動産を信託する信託の受益権(オフィスビル合計3物件)
(2)物件名称及び:下表の通りです。
取得価格
物件番号:A-83
物件名称:府中サウスビル
取得予定価格(百万円)6,120

物件番号:A-84
物件名称:春日ビジネスセンタービル
取得予定価格(百万円):2,800

物件番号:A-85
物件名称:中目黒ビジネスセンタービル
取得予定価格(百万円):1,880

合計10,800
※ただし、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税を除きます。

以下、各々の取得資産を「本物件」といい、これらを総称して「本3物件」といいます。

以下、(3)から(8)まで本3物件共通です。
(3)売主:後記「4.売主の概要」をご参照ください。
(4)売買契約締結日:平成24年9月19日
(5)取得予定日:平成24年9月21日
(6)取得資金:借入金及び自己資金
(7)決済方法:引渡し時一括決済
(8)取得先の属性:利害関係者に該当しない先からの取得

(注)新規借入れの詳細については、本日付で別途開示した「資金の借入れに関するお知らせ(シリーズ75)」をご参照ください。
2.取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人の東京経済圏におけるオフィスビルの投資比率を高め、ポートフォリオ全体の運用バランスの拡充を図るために本3物件を取得します。
本投資法人では、引き続き東京経済圏の中規模オフィスビルに軸足をおいた投資方針を維持し、より強固なポートフォリオを構築することを目指します。

3.取得資産の概要
A-83府中サウスビル
物件の名称府中サウスビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
信託受託者三井住友信託銀行株式会社
信託期間平成13年3月27日から平成28年6月30日(注1)
現所有者(現受益者)/権利取得日有限会社メルクリオ/平成16年6月30日
前所有者(前受益者)/権利取得日有限会社レナ・ホールディングス/平成13年3月27日
所在地(地番)東京都府中市宮町一丁目40番(注2)
用途事務所・駐車場
構造鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付14階建
面積
土地2,400.00u
建物16,647.00u
所有形態:土地所有権、建物所有権
竣工年月日平成8年3月26日
設計会社株式会社タカハ都市科学研究所
施工会社清水建設株式会社他
建築確認機関東京都府中市
地震PML値2.97%(NKSJリスクマネジメント株式会社)
取得予定価格6,120,000,000円
鑑定評価
鑑定評価額6,550,000,000円
価格時点平成24年8月1日
評価会社森井総合鑑定株式会社
概要参考資料1をご参照ください。
取得後の担保設定の有無なし
取得後のマスターリース会社本投資法人
取得後のプロパティ・マネジメント会社
ケネディクス・オフィス・パートナーズ株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)
エンドテナントの総数32(平成24年8月31日現在。以下同じ)(注3)
賃貸可能面積10,151.48u
賃貸面積9,964.32u(注3)
稼働率98.2%(注3)
月額賃料(消費税別)44,758,002円(注3)(注4)(注5)
敷金保証金334,177,914円(注3)(注4)
想定賃貸事業収益参考資料2をご参照ください。
特記事項該当事項はありません。
その他
注1本投資法人取得時に信託期間を平成32年8月1日までに変更します。
注2本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
注3本物件の13階部分(93.58u)に入居中のエンドテナントから、平成24年5月
22日に解約通知(解約日:平成24年11月22日)を受領しています。
注4月額賃料、敷金保証金には、駐車場、水道光熱費、その他収入等にかかる金額は
含みません。
注5平成24年8月31日現在で賃貸借が開始しているエンドテナントの全てについて、賃貸借契約に定めるところに従い月額賃料全額が発生した後の合計額(平成24年11月20日時点)を記載しています。
物件特性
(1)立地
本物件は、京王線「府中」駅からロータリー又はペデストリアンデッキを通じて徒歩約3分と、駅至近の好立地にあるオフィスビルです。
本物件は、官民一体の再開発事業(府中駅南口第二地区第一種市街地再開発事業)が実施されたエリア内に位置し、府中駅近接エリアにおいて、規模・立地・グレード・築年においてトップクラスの物件であり、底堅い事務所ニーズが見込まれます。
(2)建物
本物件は、基準階の貸室面積:約822u(約248坪)、天井高2.6mの仕様であり、設備面ではOAフロア(一部)、機械警備、エレベーター5基(常用4基、非常用1基)、平置き及び機械式駐車場(計56台)を備え大小様々な形態の分割貸しも可能であり、多様なテナントニーズに応えられる仕様となっています。
本物件は、府中駅南口第二地区第一種市街地再開発事業の一環として、全体の開発敷地面積11,941.68uに、商業棟に続いて建設された建築物です。商業棟の増築建物としての扱いで設計・建築されていますが、建築・構造・設備面では本物件単体で独立した建物となっています。
(3)テナント
現在、製薬業、医薬品製造販売業、自動車部品製造業、製菓業等をはじめ、様々な業種のテナントが分散して入居しています。

A-84春日ビジネスセンタービル
物件の名称春日ビジネスセンタービル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
信託受託者三井住友信託銀行株式会社
信託期間平成13年3月27日から平成28年6月30日(注1)
現所有者(現受益者)/権利取得日有限会社メルクリオ/平成16年6月30日
前所有者(前受益者)/権利取得日有限会社レナ・ホールディングス/平成13年3月27日
所在地(住居表示)東京都文京区西片一丁目15番15号
用途事務所・店舗・駐車場
構造鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建
面積
土地1,319.24u
建物6,444.31u
所有形態:土地所有権、建物所有権
竣工年月日平成4年6月30日
設計会社株式会社銭高組
施工会社株式会社銭高組
建築確認機関東京都文京区
地震PML値7.19%(NKSJリスクマネジメント株式会社)
取得予定価格2,800,000,000円
鑑定評価
鑑定評価額2,970,000,000円
価格時点平成24年8月1日
評価会社森井総合鑑定株式会社
概要参考資料1をご参照ください。
取得後の担保設定の有無なし
取得後のマスターリース会社本投資法人
取得後のプロパティ・マネジメント
会社
本資産運用会社
エンドテナントの総数12(平成24年8月31日現在。以下同じ)(注2)
賃貸可能面積4,349.05u
賃貸面積4,162.79u(注2)
稼働率95.7%(注2)
月額賃料(消費税別)18,603,059円(注2)(注3)(注4)
敷金保証金137,947,792円(注2)(注3)
想定賃貸事業収益参考資料2をご参照ください。
特記事項
本物件隣地(26番12及び28番4)との境界について、代理人が捺印した境界確認書はそれぞれ存在しますが、隣地所有者から境界確認権限を委任されていることを証する書面が未確認となっています。当該隣地との間において、現在のところ紛争等は発生していません。
その他
注1本投資法人取得時に信託期間を平成32年8月1日までに変更します。
注2本物件の6階部分(328.69u)に入居中のエンドテナントから、平成24年8月31日に解約通知(解約日:平成25年2月28日)を受領しています。
注3月額賃料、敷金保証金には、駐車場、水道光熱費、その他収入等にかかる金額は含みません。
注4平成24年8月31日現在で賃貸借が開始しているエンドテナントの全てについて、賃貸借契約に定めるところに従い月額賃料全額が発生した後の合計額(平成24年11月1日時点)を記載しています。
物件特性
(1)立地
本物件は、都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅から徒歩約2分、東京メトロ南北線・丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩約6分と、2駅4路線が利用可能な利便性の高い立地に位置します。また、幹線道路である白山通りに面することから、高い視認性を備えた物件です。
本物件が所在する後楽・春日・小石川地区は、東京・大手町地区の北側に位置し、幹線道路沿いに中規模オフィスビルが集積するエリアです。春日駅周辺は、隣接の本郷・御茶ノ水界隈を中心とする、医療・医療機器関連業種や、独立行政法人・財団法人など霞ヶ関への好アクセスが必要な業種などのオフィスニーズがあります。
(2)建物
本物件は、基準階(7階〜10階)の貸室面積:約277u(約83坪)、その他階(2階〜6階)の貸室面積:約328u(約99坪)〜約778u(約235坪)であり、設備面では個別空調、OAフロア(一部)、機械警備、平置き及び機械式駐車場(計22台)を備えています。
(3)テナント
現在、医薬品小売業、医療機器販売業、公益財団法人をはじめ、様々な業種のテナントが分散して入居しています。
A-85中目黒ビジネスセンタービル
物件の名称中目黒ビジネスセンタービル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
信託受託者三井住友信託銀行株式会社(注1)
信託期間平成14年9月30日から平成28年6月30日(注2)
現所有者(現受益者)/権利取得日有限会社メルクリオ/平成16年6月30日
前所有者(前受益者)/権利取得日ナインインベストメンツインク/平成14年9月30日
所在地(住居表示)東京都目黒区東山一丁目5番4号
用途事務所
構造鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
面積
土地730.26u(注3)
建物3,455.90u
所有形態:土地所有権、建物所有権
竣工年月日昭和60年10月7日
設計会社株式会社東急設計コンサルタント
施工会社東急建設株式会社
建築確認機関東京都目黒区
地震PML値3.44%(NKSJリスクマネジメント株式会社)
取得価格1,880,000,000円
鑑定評価
鑑定評価額2,220,000,000円
価格時点平成24年8月1日
評価会社森井総合鑑定株式会社
概要参考資料1をご参照ください。
取得後の担保設定の有無なし
取得後のマスターリース会社本投資法人
取得後のプロパティ・マネジメント会社
本資産運用会社
エンドテナントの総数5(平成24年8月31日現在。以下同じ)(注4)
賃貸可能面積2,675.97u
賃貸面積2,675.97u(注4)
稼働率100.0%(注4)
月額賃料(消費税別)14,259,886円(注4)(注5)(注6)
敷金保証金112,785,258円(注4)(注5)
想定賃貸事業収益参考資料2をご参照ください。
特記事項該当事項はありません。
その他
注1本投資法人取得時に、売主によって信託受託者が三菱UFJ信託銀行株式会社から三井住友信託銀行株式会社に変更されます。
注2本投資法人取得時に信託期間を平成32年8月1日までに変更します。
注3建築基準法第42条第2項に基づく道路に指定されている私道負担部分(約53u)を含みます。
注4本物件の6階部分(393.17u)及び7階部分(393.17u)に入居中のエンドテナントから、平成24年6月6日に解約通知(解約日:平成24年12月19日)を受領しています。
注5月額賃料、敷金保証金には、駐車場、水道光熱費、その他収入等にかかる金額は含みません。
注6平成24年8月31日現在で賃貸借が開始しているエンドテナントの全てについて、賃貸借契約に定めるところに従い月額賃料全額が発生した後の合計額(平成24年10月1日時点)を記載しています。
物件特性
(1)立地
本物件は、東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅から徒歩約5分、山手通りに面した視認性が高い立地にあるオフィスビルです。
本物件は、渋谷・六本木等の商業地へのアクセスが良好なことから、IT,アパレル、メディア関連等の企業から一定の需要が見込める地域に位置します。また、基準階賃貸面積が約393u(約118坪)とエリアの中で規模が大きく、周辺事務所ビルと比較して優位なオフィスビルです。
(2)建物
本物件は、基準階の貸室面積:約393u(約118坪)であり、設備面では個別空調、OAフロア、機械警備、機械式駐車場(28台)を備えています。
(3)テナント
現在、アパレル企業、IT企業等のテナントが入居しています。

4.売主の概要

名称有限会社メルクリオ
所在地東京都千代田区永田町二丁目12番4号
代表者の役職・氏名取締役川眞田啓介
事業内容
1.不動産信託受益権の取得、保有、処分
2.不動産の売買、賃貸、管理、仲介
3.前各号に付帯する一切の業務
資本金の額金300万円
設立年月日平成16年2月3日
純資産売主の意向により非開示とします。
総資産売主の意向により非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と売主の関係

資本関係
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき資本関係はありません。

人的関係
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係はありません。

取引関係
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき取引関係はありません。

関連当事者等への
該当状況
売主は、「投資信託及び投資法人に関する法律(以下「投信法」といいます。)上の利害関係人等」及び「本資産運用会社の利害関係取引規程に定める利害関係者」に該当しません。
※平成24年8月31日現在

5.物件取得者等(現所有者以前の所有者)の状況
本3物件の売主(現受益者)は、本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しないため、記載を省略します。

6.売買の媒介業務の委託
本3物件の取得にかかる媒介業者及び媒介手数料は以下の通りです。

媒介業者ケネディクス株式会社
所在地東京都港区新橋二丁目2番9号
代表者の役職・氏名代表取締役川島敦
事業内容
1.不動産取引及び利用並びに資産運用に関するコンサルタント業
2.不動産の売買、賃貸、仲介及び鑑定
3.不動産の管理
資本金の額約313億円
設立年月日平成7年4月17日
媒介手数料91,800,000円(消費税及び地方消費税を除きます。)
本投資法人又は本資産
運用会社との関係
本資産運用会社の金融商品取引法上の親法人等であり、「投信法上の利害関
係人等」及び「本資産運用会社の利害関係取引規程に定める利害関係者」
に該当します。
※平成24年8月31日現在

7.利害関係人等との取引

本3物件の取得に関連し、利害関係人等との間で下記(1)乃至(2)の取引が生じます。
本資産運用会社は、利害関係取引規程に基づき、法令や諸規則に定める基準を遵守し、運用委員会及びコンプライアンス委員会における審議並びに承認を得た上で、取締役会において各々の取引についての承認を決議しています。
なお、本資産運用会社は、本3物件取得に関連する利害関係人等との取引に関しまして、投信法の定めに従い本投資法人宛に書面の交付を行います。

(1)プロパティ・マネジメント業務の委託
本投資法人は、本3物件について取得日付で本資産運用会社とプロパティ・マネジメント契約を締結します(契約当事者には信託受託者を含みます。)。なお、業務委託報酬は既に取得済の物件と同様の水準です。

[プロパティ・マネジメント報酬の概要]
@賃貸管理業務報酬
不動産収入×2%+運営経費控除後・減価償却費控除前の不動産営業収益×2%
A管理移管報酬
物件価格管理移管報酬(購入時)該当物件番号
10億円以上30億円未満200万円A-84、A-85
50億円以上100億円未満240万円A-83

(2)媒介業務の委託
本投資法人は、本3物件の取得について、平成24年9月19日付でケネディクス株式会社と媒介契約を締結しました。媒介の概要は、上記6.に記載の通りです。

8.取得の日程
取得決定日平成24年9月19日
売買契約締結日平成24年9月19日
代金支払日平成24年9月21日(予定)
物件引渡日平成24年9月21日(予定)
※本3物件とも共通です。

9.運用状況の見通し
本3物件の取得による本投資法人の運用状況に与える影響は軽微であり、平成24年10月期(平成24年5月1日〜平成24年10月31日)の運用状況の予想について修正はありません。
なお、平成24年6月26日付開示の「資産の譲渡に関するお知らせ(グラディート川口)」において、グラディート川口の売却損等により当期純利益等が減少しますが、平成24年5月11日に譲渡済のKDX大森ビル売却益に係る圧縮積立金の積立予定額を変更するため平成24年10月期の1口当たり分配金の修正行わないことについて発表しています。
今回、本3物件の取得による増益分についても、上記圧縮積立金の積立予定額を調整することで平成24年10月期の1口当たり分配金の修正を行わない予定です。

以上



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