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資産の取得に関するお知らせ(ベルファース宮町・ベルファース晩翠通り)

会社名 : オリックス不動産投資法人 , 入力日: 20120404, 入力者: katsurada

リリースはこちらをご覧下さい。

本投資法人は、平成24年4月4日付で下記のとおり資産の取得を決定致しましたので、お知らせ致します。


1. 取得の概要
(1)ベルファース宮町
取得予定資産:不動産信託受益権
取得価格:1,500,000,000円(消費税および地方消費税等を含みません。)
取得予定日:平成24年4月5日
売主:オリックス不動産株式会社
取得資金:自己資金
支払条件:引渡時100%

(2)ベルファース晩翠通り
取得予定資産:不動産信託受益権
取得価格:832,500,000円(消費税および地方消費税等を含みません。)
取得予定日:平成24年4月5日
売主:オリックス不動産株式会社
取得資金:自己資金
支払条件:引渡時100%

2.取得の理由
本投資法人は、中長期的な分配金水準の維持向上を目指すため、キャッシュフローの安定性・収益性に優れた不動産への厳選投資および、資産入替えによるポートフォリオの質の向上に取り組んでおります。かかる投資方針に基づき、「用途分散」・「地域分散」を考慮した優良不動産への投資を積極的に進めており、今
般、住宅 2 物件を取得することと致しました。
賃貸住宅は、他用途と比較し、相対的に景気動向等の影響を受けにくく、賃料変動が小さいという特徴があります。また、仙台市内は東日本大震災以前より、東北地方の中枢都市として人口増加傾向にあること、震災の復興需要等の影響により更にその傾向が強まっていること等により、底堅い不動産需要が見込まれ、中長期的な安定収益が期待できるものと考えます。よって、当該 2 物件の取得により、ポートフォリオの安定性向上を図ることが出来るものと考えております。
本投資法人は、今後も、「用途分散」・「地域分散」によるリスク低減、中長期的な分配金の安定性及び成長性の維持・向上に配慮した「総合型ポートフォリオ」を目指してまいります。


3.取得資産の内容
(1)ベルファース宮町
特定資産の種類:不動産信託受益権
信託受託者:三菱UFJ信託銀行株式会社
信託契約期間(予定)平成19年9月26日から平成34年3月31日(注)
所在地(住居表示)宮城県仙台市青葉区宮町五丁目10番10号
用途(登記簿)共同住宅
面積(登記簿)
土地:3,769.88u
(その他私道部分(共有)247.25u)
建物:6,401.48u(延床面積)
構造(登記簿):鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
竣工(登竣簿):平成19年9月1日
所有・それ以外の別:所有権
前所有者(前受益者):オリックス不動産株式会社
取得価格:1,500,000,000円(消費税および地方消費税等を除く)
鑑定評価額1,580,000,000円
価格時点平成24年3月1日
鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社
取得予定年月日平成24年4月5日
交通JR仙山線「東照宮」駅から徒歩約5分
用途地域等第二種住居地域、準防火地域
設計有明プランニング株式会社
構造設計有明プランニング株式会社
施工松井建設株式会社
建築確認機関財団法人宮城県建築住宅センター
主な設備・仕様等
[エレベーター]1基(9人乗り)
[駐車場]敷地内89台
耐震性に関する事項
PML2.79%(NKSJリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく)
PML(ProbableMaximumLoss)とは、確率統計論的に平均475年に一度起こりうる強
さの地震(再現期間475年)を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復
旧するための工事費が、再調達価格に対して占める割合(%)を表したものです。建物
の地震リスク評価では、予想損失額(横軸)とその損失の年超過確率(縦軸)の関係
を表すリスクカーブを算定しますが、損失評価には建物の耐震性能や地震動の性状等
に不確実性が伴うため、リスクカーブはばらつきを有します。上記記載のPMLは信頼
水準90%のリスクカーブを用い、予想損失額を平均的な値ではなく、その上限値を記
載しております。
担保の状況なし
その他特筆すべき事項なし
物件特性
本物件は、JR仙山線「東照宮」駅から徒歩約5分に位置し、ターミナル駅である「仙台駅」までは1駅約4分、バス利用で約10分と、交通利便性に優れた立地です。周辺は閑静な住宅街であり、教育水準の高さで知られるファミリー層に人気の高いエリアです。また、周辺には小学校から大学までの教育施設、スーパーマーケット等の商業施設、病院が揃い、生活利便性にも優れています。
本物件は、3LDK及び4LDKの住戸全86戸で構成されています。ファミリーを対象とした賃貸住宅として、周辺では希少性を有する物件であり、交通利便性・生活利便性の高さと、良好な住環境を求めるファミリー層に安定した需要が見込まれます。
賃貸可能総戸数86戸(3LDK:71戸、4LDK:15戸)
テナントの総数
1(平成24年2月29日現在)
(注)信託受託者とマスターリース契約を締結しているマスターレッシーの総数を記載しております。
総賃料収入10百万円/月(駐車場等を除く、平成24年2月29日現在)
敷金・保証金20百万円
総賃貸面積5,938.10u(平成24年2月29日現在)
総賃貸可能面積6,218.37u(平成24年2月29日現在)
直近の稼働率95.5%(平成24年2月29日現在)
想定NOI
年間105百万円
(注)想定NOIは、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に、取得年度の特殊要因を排除
し算出した定常稼働時の想定収支です。前提は、以下の通りです。(当期の予想数値で
はありません。)
@稼働率:95.0%
A公租公課は平成23年度課税標準額ベースとし、新築住宅の新築住宅固定資産税軽減
措置期間が終了したものとして算出しています。
(注)平成24年4月5日付にて、信託契約期間満了日を平成34年3月31日に変更予定です。

(2)ベルファース晩翠通り
特定資産の種類不動産信託受益権
信託受託者三菱UFJ信託銀行株式会社
信託契約期間(予定)平成20年1月31日から平成34年3月31日(注)
所在地(住居表示)宮城県仙台市青葉区春日町7番1号
用途(登記簿)店舗・共同住宅
面積(登記簿)
土地537.51u
建物2,860.16u(延床面積)
構造(登記簿)鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建
竣工(登記簿)平成20年1月15日
所有・それ以外の別所有権
前所有者(前受益者)オリックス不動産株式会社
取得価格832,500,000円(消費税および地方消費税等を除く)
鑑定評価額873,000,000円
価格時点平成24年3月1日
鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社
取得予定年月日平成24年4月5日
交通仙台市営地下鉄南北線「勾当台公園」駅徒歩約5分
用途地域等商業地域、防火地域
設計株式会社都市造景研究所
構造設計株式会社都市造景研究所
施工東海興業株式会社
建築確認機関財団法人宮城県建築住宅センター
主な設備・仕様等
[エレベーター]1基(9人乗り)
[駐車場]敷地内11台
耐震性に関する事項PML2.29%(NKSJリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく)

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PML(ProbableMaximumLoss)とは、確率統計論的に平均475年に一度起こりうる強さの地震(再現期間475年)を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、再調達価格に対して占める割合(%)を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額(横軸)とその損失の年超過確率(縦軸)の関係を表すリスクカーブを算定しますが、損失評価には建物の耐震性能や地震動の性状等に不確実性が伴うため、リスクカーブはばらつきを有します。上記記載のPMLは信頼水準90%のリスクカーブを用い、予想損失額を平均的な値ではなく、その上限値を記載しております。
担保の状況なし
その他特筆すべき事項なし
物件特性
本物件は、仙台市営地下鉄南北線「勾当台公園」駅から徒歩約5分に位置し、ターミナル駅である「仙台」駅までは2駅約3分と交通利便性に優れた立地です。
近接する定禅寺通りは市内を代表する商業地域であり、周辺には官公庁施設や医療施設、緑豊かな公園等があり、生活環境も良好です。
住戸プランは、1Kから1LDKの全66戸で構成された「シングル・コンパクトタイプ」の物件であり、交通利便性と生活利便性を求める、単身者・DINKS層に安定した需要が見込まれます。
賃貸可能総戸数
住居:66戸(1K:22戸、1DK:22戸、1LDK:22戸)
店舗:2区画
テナントの総数
1(平成24年2月29日現在)
(注)信託受託者とマスターリース契約を締結しているマスターレッシーの総数を記載しております。
総賃料収入5百万円/月(駐車場等を除く、平成24年2月29日現在)
敷金・保証金5百万円
総賃貸面積2,340.55u(平成24年2月29日現在)
総賃貸可能面積2,447.43u(平成24年2月29日現在)
直近の稼働率95.6%(平成24年2月29日現在)
想定NOI
年間57百万円
(注)想定NOIは、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に、取得年度の特殊要因を排除算出した定常稼働時の想定収支です。前提は、以下の通りです。(当期の予想数値ではありません。)
@稼働率:95.0%
A公租公課は平成23年度課税標準額ベースとし、新築住宅の新築住宅固定資産税軽減措置期間が終了したものとして算出しています。
(注)平成24年4月5日付にて、信託契約期間満了日を平成34年3月31日に変更予定です。



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